Возможна ли постановка бывших комнат в общежитии на кадастровый учет как единого объекта

Вопрос:

В собственности нескольких лиц находятся жилые помещения (бывшие комнаты в общежитии), имеющие общие кухню и санузел (являющееся имуществом МКД). Возможно ли их объединение и постановка на кадастровый учет как единого объекта (квартиры)? И каким образом собственникам оформить право собственности на вновь образовавшийся объект? С приложением судебной практики.

Ответ:

В государственном кадастре недвижимости могут быть учтены в качестве жилых помещений (самостоятельных объектов учета) как отдельная комната, так и вся квартира (бывшая коммунальная квартира).

При осуществлении государственной регистрации права на квартиру собственники регистрируют право общей долевой собственности на квартиру, но не на комнату в коммунальной квартире, и становятся участниками общей долевой собственности на квартиру.

Обоснование:

Жилищный кодекс РФ не содержит непосредственного определения понятия коммунальной квартиры, по смыслу его положений под коммунальной квартирой понимается квартира, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, которые обладают самостоятельными правами в отношении занимаемых ими комнат, возникшими на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующих вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 20.12.2016 по делу N 33-15755/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 10.02.2020 по делу N 33а-930/2020).

Как мы понимаем, жилые помещения (комнаты) находятся в собственности нескольких разных лиц-собственников (то есть у разных помещений - разные собственники), иными словами, принадлежат им на праве индивидуальной собственности, при этом собственники имеют долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире (общие кухня и санузел - это не общее имущество МКД, а общее имущество в коммунальной квартире), что соответствует статусу коммунальной квартиры (статьи 41-43 ЖК РФ).

Часть 2 статьи 15 ЖК РФ определяет, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

При этом к жилым помещениям относятся как квартира, так и комната (пункты 2, 3 части 1 статьи 16 ЖК РФ).

Соответственно, в кадастре недвижимости могут быть учтены в качестве жилых помещений (самостоятельных объектов) как комната, так и квартира (пункт 1 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

При этом как следует из пункта 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016), изолированные комнаты в коммунальной квартире, разделенные местами общего пользования, не могут быть поставлены на кадастровый учет как один объект. Если комнаты не имеют общих стен и перегородок, имеют отдельные выходы и разделены местами общего пользования (коридором в коммунальной квартире), в случае учета данных комнат как единого жилого помещения такой объект недвижимости не будет отвечать критерию обособленности (от других аналогичных помещений (комнат) в квартире). При этом на кадастровый учет может быть поставлена каждая из данных комнат отдельно.

Например, Нижегородский областной суд (Апелляционное определение от 04.06.2014 N 33-4782/14) отказал в удовлетворении требований о признании незаконным решения регистрационного органа об отказе в постановке на кадастровый учет, поскольку спорные комнаты не являются единым жилым помещением и не могут быть учтены как единый объект. Из технического плана указанных жилых помещений следовало, что указанные комнаты не являются смежными, а расположены по разные стороны общего коридора и имеют отдельные выходы в общий коридор. Речь шла об объединении в одни объект только двух не изолированных комнат в четырехкомнатной квартире.

Верховный суд Республики Татарстан (Апелляционное определение от 01.03.2016 по делу N 33а-2965/2016) отказал в признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе в осуществлении кадастрового учета двух комнат в четырехкомнатной квартире как самостоятельного единого объекта, поскольку из технического плана усматривалось, что комнаты расположены в разных частях квартиры, не имеют общих стен и перегородок, а также разделены между собой помещением, являющимся местом общего пользования, что свидетельствует о невозможности объединения данных комнат в единое помещение, изолированное и обособленное от других помещений в данной квартире.

И, напротив, комнаты в коммунальной квартире могут быть учтены как один объект кадастрового учета (жилое помещение), если они являются смежными и изолированы от других помещений. Указанные комнаты, как единый объект, отвечают признакам изолированности и обособленности, поэтому не имеется препятствий для осуществления их государственного кадастрового учета как одного объекта (пункт 6 Обзора).

Тем самым, при кадастровом учете в качестве единого объекта (квартиры) как нескольких (не всех) смежных комнат или всех комнат в квартире (независимо от изолированности или смежности) проблем возникнуть не должно.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (пункт 1 статьи 244 Гражданского кодекса РФ).

При этом если законом прямо не предусмотрено образование совместной собственности на имущество, оно находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) (пункты 2, 3 статьи 244 ГК РФ).

Соответственно, при учете коммунальной квартиры в качестве единого объекта, возникает право общей долевой собственности на эту квартиру с объектом права - не комната, а квартира с указанием долей (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 20.12.2016 по делу N 33-15755/2016).

При осуществлении государственной регистрации права собственности на такую квартиру объектом зарегистрированного права будет выступать квартира, но не комната в коммунальной квартире, видом зарегистрированного права - общая долевая собственность на квартиру вместо права индивидуальной собственности на комнату в коммунальной квартире. Доля в праве общей собственности определяется отношением размера площади жилого помещения (комнаты) к размеру жилой площади коммунальной квартиры (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 18.04.2018 N 33а-7396/2018 по делу N 2а-5527/2017).

Служба поддержки пользователей систем "Кодекс"/"Техэксперт"
     Эксперт Лисицкая Ольга Сергеевна