Договор уступки права требования дебиторской задолженности при смене УК

Вопрос:

Мы, как управляющая организация, через голосование собственников забрали МКД в управление у другой управляющей организации. Нам необходимо составить договор цессии между двумя управляющими организациями, т.к. данный МКД мы забираем с долгами собственников перед прежней УО.

Ответ:

При наличии дебиторской задолженности жильцов перед прежней УК обязательственные отношения непосредственно между прежним и новым управляющими могут возникнуть только на основании специального соглашения об уступке права требования.

Так, по договору цессии прежний управляющий (цедент) уступает новому (цессионарию) свое право требования от собственников помещений внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, возникшее из договора управления с цедентом, то есть причитающейся ему задолженности по квартплате, оплате за жилищно-коммунальные услуги и прочие услуги, образовавшейся в прошлый период. В свою очередь, новый управляющий обязуется принять дебиторскую задолженность в оговоренной сумме (пункт 1 статьи 382 ГК РФ).

Испрашивать согласие должников в общем случае не требуется (пункт 2 статьи 382 ГК РФ) - ни законодательство, ни, как правило, договор управления многоквартирным домом не содержат такого условия, поэтому новой управляющей организации не нужно получать согласие собственников помещений на уступку права требования.

Однако собственников помещений следует уведомить в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, иначе в силу пункта 3 статьи 382 ГК РФ новый кредитор будет нести риск вызванных этим не уведомлением неблагоприятных последствий, в частности, в этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Поэтому новой УК целесообразно внести в договор управления, заключаемый с собственниками помещений, условие о том, что задолженность перед предыдущим управляющим погашается новому управляющему. Следовательно, последнему придется заново выставить потребителям платежные документы, в которых будут указаны реквизиты нового исполнителя коммунальных услуг.

Чтобы исключить риск признания договора уступки незаключенным, между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в частности, о предмете договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Для конкретизации предмета договора, то есть передаваемого права, а именно периода формирования задолженности, ее суммы с разбивкой по контрагентам, в самом договоре или приложении к нему поименуйте всех собственников помещений - должников (фамилии собственников и номера квартир) и применительно к каждому из них укажите перечень сумм долгов (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2013 N 17АП-1023/2013-ГК по делу N А50-18002/2012).

Также в договоре можно предусмотреть, что после проведения всех взаиморасчетов, связанных с выполнением сторонами обязательств, прежний управляющий обязуется возвращать на расчетный счет ответчика суммы, ошибочно уплаченные жильцами дома (Решение арбитражного суда г.Москвы от 31.03.2008 по делу N А40-57813/07-81-294).

Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования) (пункт 3 статьи 385 ГК РФ).

Такие документы, подтверждающие наличие задолженности жильцов, следует передать новой УК по подписанному сторонами акту сдачи-приемки документов к договору цессии (Постановления ФАС Дальневосточного округа от 08.04.2013 N Ф03-1239/2013 по делу N А51-12413/2011, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 по делу N А27-14006/2013).

Лисицкая О.С.,

эксперт по гражданскому, корпоративному и трудовому праву