Ущерб при выполнении работ текущего ремонта общего имущества МКД

Вопрос:

Такая ситуация: жилищной инспекцией по обращению жителя МКД была проведена проверка (визуальный осмотр), в результате которого им не понравился прогиб перекрытия между квартирами на 1 и 2 этажах. В связи с чем, в адрес УК было выдано требование провести обследование специализированной организацией этих перекрытий на предмет несения угрозы жизни и здоровью людей. Специализированной организации для проведения работ потребуется доступ к вскрытию междуэтажного перекрытия. Кто должен возмещать в данном случае ущерб жителям этих квартир в связи со вскрытием??

Ответ:

Управляющая организация должна возместить ущерб собственникам помещений МКД, связанный со вскрытием междуэтажного перекрытия.

Обоснование:

Плиты перекрытия многоквартирного дома (далее - МКД) входят в состав общего имущества МКД (пп."в" п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491)).

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, включает в себя, в том числе осмотр общего имущества, осуществляемый лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан (пп."а" п.11 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Работы по частичной смене отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска перекрытия относятся к текущему ремонту (п.п.3 и 8 Приложения 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).
Учитывая изложенное, проведение ремонтных работ после вскрытия междуэтажного перекрытия МКД в целях проведения обследования специализированной организацией перекрытия МКД на предмет определения возникновения угрозы жизни и здоровью людей, относятся к работам текущего ремонта общего имущества МКД.

Таким образом, управляющей организации следует возместить ущерб собственникам спорных жилых помещений МКД, нанесенный при выполнении работ по устранению повреждений перекрытий.

Что касается источника финансирования возмещения ущерба, то здесь необходимо учесть следующее.

При управлении МКД управляющей организацией собственники несут бремя расходов по содержанию общего имущества посредством внесения платы за содержание жилого помещения (ч.3 ст.154, ч.1 ст.158 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), п.п.16, 17 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Плата за содержание жилого помещения устанавливается общим собранием собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства (ч.ч.1, 7 ст.156 ЖК РФ).
Плата за жилое помещение для собственника помещения в МКД включает в себя, в том числе, плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД (ч.2 ст.154 ЖК РФ).

Управляющие организации выступают в отношениях по управлению МКД как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление МКД в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10).
Таким образом, в рассматриваемой ситуации возмещения ущерба собственникам помещений МКД, по причине проведения работ по ремонту общего имущества МКД, может осуществляться за счет средств, собранных на текущий ремонт в составе платы за жилое помещение. Взимание дополнительной платы за проведение таких работ и возмещение ущерба собственникам помещений МКД возможно только при наличии решения общего собрания.
Перед проведением работ рекомендуем:

• довести до собственников помещений МКД сведения о необходимости проведения соответствующих работ и их стоимости;
• инициировать и провести общее собрание собственников МКД по вопросу принятия решения о проведении соответствующих работ и определении источника их финансирования.
• Соблюдение приведенных рекомендаций позволит доказать факт принятия управляющей организацией всех возможных мер для доведения до собственников в МКД информации о необходимости проведения указанных работ.
• По окончании проведения работ управляющей организации необходимо (п.4 ч.8 ст.161.1 ЖК РФ, п.11 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных  Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290):
• оформить акт приемки выполненных работ по текущему ремонту общего имущества в МКД (восстановление покрытия пола и потолка) по форме, утвержденной Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 26.10.2015 N 761/пр "Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме";
• представить указанный акт на подписание председателю совета МКД.

Такой акт будет являться основанием для списания средств, накопленных на текущий ремонт общего имущества данного МКД.

Служба поддержки пользователей систем "Кодекс"/"Техэксперт"
     Эксперт Гордынский Александр Антонович