ТСЖ в качестве ответчика, представляющего интересы всех собственников МКД и земельного участка: судебная практика

Вопрос:

Есть многоквартирный дом с сформированным земельным участком (долевая собственность граждан), управление домом осуществляется через ТСЖ. На территории указанного земельного участка находится трансформаторная подстанция (подстанция принадлежит городу), к которой необходимо подключиться соседям, но ТСЖ в добровольном порядке отказывается решать вопрос, не пускает людей на участок, прокладку не согласовывает. В связи с чем необходимо установление сервитута для прокладки кабелей электроснабжения, однако соседи не хотят подавать на всех сособственников земельного участка, а хотят подать на ТСЖ как организацию, представляющую интересы всех собственников.

Ответ:

Согласно части 5 статьи 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, а также земельный участок вокруг него может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами, то есть правом сервитута. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

В соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса РФ (пункт 1) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием (то есть в том числе для прокладки линий электропередач), а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

С одной стороны, по смыслу пункта 1 статьи 274 ГК РФ ответчиком по иску об установлении сервитута выступает только собственник земельного участка.

Вместе с тем, в силу пункта 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. При этом ТСЖ признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (часть 1 статьи 135 ЖК РФ).

Тем самым, товарищество не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме и участвует в судебных делах, связанных с управлением общим имуществом, в качестве законного представителя собственников помещений (его членов).

Однако в случае, если спор касается именно установления права ограниченного пользования (сервитута) земельным участком МКД, в судебной практике данный вопрос решается неоднозначно.

Одни суды подтверждают, что ТСЖ по спорам в том числе об установлении в интересах другого лица права ограниченного пользования (сервитута) земельным участком, включенным в общее имуществом собственников МКД, является надлежащим ответчиком по делу:

1. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.04.2012 по делу N А43-11859/2011: истец требовал от ТСЖ установить право ограниченного постоянного пользования земельным участком для обеспечения беспрепятственного проезда автотранспорта (ТСЖ установило на земельном участке шлагбаум, который препятствует собственнику другого земельного участка в доступе к расположенному на нем зданию). При ТСЖ наставило на том, что является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, поскольку к участию в процессе необходимо было привлечь всех собственников жилых помещений дома. Между тем, суд признал данный довод ТСЖ несостоятельным, так как в силу Устава товарищество наделено обязанностью представлять общие интересы собственников в судах.

2. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.12.2019 N 07АП-12088/2019(1,2,3) по делу N А45-42820/2018: ответчик - товарищество собственников жилья, представляет собственников жилых и нежилых помещений, находящихся в жилом доме в силу закона, в том числе при возникновении споров в суде и является надлежащим ответчиком по настоящему делу (об установлении права постоянного бессрочного ограниченного пользования частью земельного участка).

Однако встречается и противоположный подход: например, по обстоятельствам спора, рассмотренного Семнадцатым арбитражным апелляционным судом (Постановление от 12.12.2013 N 17АП-3341/2013-ГК по делу N А50-22809/2012), одно ТСЖ обратилось с иском к другому ТСЖ об установлении бессрочного права ограниченного пользования (частного сервитута) частью земельного участка, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Суд посчитал, между тем, что с иском об установлении сервитута может обращаться только собственник земельного участка к собственнику другого земельного участка. Ни истец, ни ответчик не являются собственниками земельных участков. Доказательств того, что собственники этих земельных участков уполномочили ТСЖ представлять их интересы (обратиться с иском, выступать ответчиком), в материалах дела не имеется. А потому истец в данном деле не является надлежащим, как и ответчик (по смыслу статьи 274 ГК РФ) не является надлежащим ответчиком по данным требованиям.

Служба поддержки пользователей систем "Кодекс"/"Техэксперт"
     Эксперт Лисицкая Ольга Сергеевна