Разграничение балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по договору холодного водоснабжения и водоотведения между РСО и управляющей организацией

Вопрос:

В адрес управляющей компании от РСО направлен на рассмотрение договор холодного водоснабжения и водотведения в целях содержания общего имущества в многоквартирных жилых домах на следующий год. В данном договоре присутствует приложение: акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. Границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности установлены согласно п.31_1 и п.31_2 Правил холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 N 644. По системе водоотведения РСО указывает границу балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности - внутреннюю стенку первого смотрового колодца. Балансодержатель участка инженерных сетей от стены дома до сетей, состоящих на балансе РСО, не относится к общедомовому имуществу и не определен.

Является ли со стороны РСО нарушением правовых оснований договора его заключение на таких условиях? Как в таком случае заключать договор?

Ответ:

1. При условии, что участок инженерной сети водоотведения от многоквартирного дома до сетей, стоящих на балансе РСО, не является общедомовым имуществом и является бесхозяйным, РСО не в праве возлагать на управляющую компанию обязанность обслуживать данный участок сети.

Более подробно смотрите в Обосновании.

2. Для заключения договора на условиях управляющей компании необходимо направить обоснованный протокол разногласий, а в случае отказа РСО его принять - обратиться в суд.

Обоснование:

1. Стороны договора (в Вашем случае - управляющая организация (далее - УО) и ресурсоснабжающая организация (далее - РСО)) сами определяют условия договора, за исключением случаев, когда закон требует включения таких условий в договор (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ)).

К таким условиям относится описание границ эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности для договора водоснабжения и водоотведения (п. 8 ч. 5 ст. 13, п. 11 ч. 5 ст. 14 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении" (далее - Федеральный закон от 07.12.2011 N 416-ФЗ), пп. "з" п. 21 Правил холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 N 644 (далее - Правила холодного водоснабжения и водоотведения)).

Иными словами, УО и РСО для заключения договора водоснабжения и водоотведения должны достичь соглашения по поводу описания границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В Вашем случае РСО предлагает для определения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности использовать п. 31_1 и п. 31_2 Правил холодного водоснабжения и водоотведения. Формально РСО не вышла за рамки законодательства. Однако указанные пункты предполагают два различных варианта описания границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности:

• по балансовой принадлежности при условии владения объектами водоснабжения и водоотведения;
• в остальных случаях - по внешней границе стены здания для холодного водоснабжения и по первому смотровому колодцу для водоотведения.

Внешней границей сетей водоснабжения и водоотведения, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома (далее - МКД), является внешняя поверхность стены МКД, если иное не установлено законом, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета - место его соединения с сетью водоснабжения и (или) водоотведения, если иное не установлено общим собранием собственников помещений в МКД (п. 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Вами предоставлена информация о том, что участок инженерных сетей от стены МКД до сетей, состоящих на балансе РСО, не относится к общедомовому имуществу и его балансодержатель не определен. Следовательно, данный участок инженерной сети водоотведения является бесхозяйным.

Обращаем внимание, что судебная практика исходит из позиции, что основой при определении границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности является установление факта права собственности или иного вещного права на объекты водоснабжения и (или) водоотведения (водопроводные и (или) канализационные сети).

По мнению судов, возложение на абонента обязанности по обслуживанию не принадлежащих ему сетей, собственник которых или иной владелец неизвестны, не соответствует действующему законодательству. Нахождение таких участков сетей не в собственности абонента не накладывает на него обязательств по их эксплуатации.

В случае выявления бесхозяйных объектов централизованных систем водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и канализационных сетей, путем эксплуатации которых обеспечиваются водоснабжение и (или) водоотведение, эксплуатация таких объектов осуществляется РСО либо организацией, которая осуществляет водоснабжение и (или) водоотведение и водопроводные и (или) канализационные сети которой непосредственно присоединены к указанным бесхозяйным объектам, в силу ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ.

Следовательно, бесхозяйный участок инженерной системы водоотведения должен эксплуатироваться РСО (либо иной организацией, осуществляющей водоотведение, чьи сети присоединены к бесхозяйному участку) и входить в ее границы эксплуатационной ответственности.

Эта позиция подтверждается:

• Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.10.2020 по делу N А27-24426/2019;
• Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 29.10.2020 по делу N А83-7576/2018.

2. Следует отметить, что п. 31_4 Правил холодного водоснабжения и водоотведения позволяет Вам предлагать РСО свой вариант описания балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. Соответственно, Вам необходимо направить в адрес РСО протокол разногласий к договору холодного водоснабжения и водоотведения.

Порядок направления протокола разногласий по проекту договора водоснабжения и водоотведения, предложенного РСО, указан в п. 13, 14 Правил холодного водоснабжения и водоотведения.

В том случае если УО не представит возражения по проекту договора водоснабжения и водоотведения (в Вашем случае - свой вариант описания границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности), то договор водоснабжения и водоотведения между УО и РСО будет считаться заключенным в редакции, предложенной РСО (п. 12 Правил холодного водоснабжения и водоотведения).

Также обращаем внимание, что игнорирование РСО протокола разногласий, предоставленного другой стороной договора (в Вашем случае - УО), рассматривается судами как уклонение от заключения договора водоснабжения и водоотведения (Подробнее в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.01.2017 по делу N А51-1242/2016).

Если соглашение по разграничению балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности не будет достигнуто, то УО вправе обратиться в суд (п. 14 Правил холодного водоснабжения и водоотведения). Условия договора в таком случае будут определяться в соответствии с решением суда (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

Служба поддержки пользователей систем "Кодекс"/"Техэксперт"
     Эксперт Качалина Мария Александровна