Расходы на аренду попали в список налоговых схем

Опасно не использовать арендованный объект

Получите письменное разрешение арендодателя на субаренду

Обоснуйте аренду актива у собственного учредителя

Компания вправе сразу списать в расходы арендную плату. Но услуги по аренде часто используют в схемах, ведь они не требуют от арендодателя особых усилий. Из-за этого инспекторы все чаще проверяют затраты на принадлежность к налоговым схемам. Подтверждает это и судебная практика за последние полтора года.

Есть восемь частых претензий, которые инспекторы предъявляют к расходам на аренду. Проверьте, как обезопасить учет затрат на арендные платежи.

Претензия 1. Арендованное имущество не используется в деятельности

Опасно включать арендную плату в расходы, если не используете арендованное имущество, чтобы получать доход. Налоговики исключат подобные затраты как необоснованные (ст.252 НК РФ).

Чтобы учесть расходы, важно не только намерение использовать актив, но и его фактическое использование в деятельности. В одном из споров компания арендовала производственную базу по добыче песка и кварца. Она пыталась разрабатывать три ближайших месторождения, но так и не смогла наладить производство. Судей эти доводы не убедили, и они признали арендную плату необоснованным расходом (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.02.16 N А26-10106/2014, оставлено в силе определением Верховного суда РФ от 19.04.16 N 307-КГ16-3169).

Рискованно учитывать арендную плату за объекты, которые вы затем передали в безвозмездное пользование. Налоговики и судьи уверены, что арендная плата в таком случае необоснованный расход. Она связана с безвозмездной передачей, значит, не уменьшает налогооблагаемую прибыль (п.16 ст.270 НК РФ и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.06.16 N 09АП-23269/2016, оставлено в силе постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11.10.16 N Ф05-14750/2016).

Инспекторы также снимают расходы, если компания прекратила деятельность, для которой арендовала объект. Налоговики и судьи считают, что логичнее вернуть актив арендодателю, а не продолжать платить аренду (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.07.16 N 07АП-5424/2016).

Как избежать проблем.

Чтобы отстоять расходы, обоснуйте выгоду от сохранения аренды, если объект простаивает. Рассчитайте штрафы за досрочное расторжение договора или приведите проекты, для которых собираетесь использовать арендованное имущество. Оформите расчет в виде служебной записки.

Претензия 2. Аренда через посредников

Когда компания субарендует имущество у физлиц со статусом предпринимателя, сделка вызовет вопросы у налоговиков. Если они выяснят, что арендатор взаимозависим с собственниками активов, то пересчитают расходы на аренду из ставок, по которым посредник оплачивает ее конечному владельцу. Превышение посчитают необоснованной налоговой выгодой.

Как избежать проблем.

Чтобы защитить расходы, докажите необходимость посредников. Например, они оказывают дополнительные услуги по содержанию арендованных объектов. Либо договор субаренды заключен давным-давно, когда активы еще принадлежали другому независимому лицу. Либо разница между арендной и субарендной платой не велика и компания реально использует активы в деятельности. Такие аргументы могут убедить судей (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.08.16 N Ф08-5930/2016).

Претензия 3. Аренда у учредителя компании

Арендную плату, которую компания перечисляет своему единственному учредителю, налоговики признают необоснованным расходом. Ситуация усугубляется, если компания передала этому учредителю функции управления.

Тогда суд согласится с контролерами, что вся сделка по аренде направлена лишь на завышение расходов компании (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.04.16 N Ф08-1290/2016, оставлено в силе определением Верховного суда РФ от 28.07.16 N 308-КГ16-8588).

Риски аналогичны, если арендодатель - директор компании, который одновременно является предпринимателем на упрощенке. Подтверждает это постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.03.17 N А29-2507/2016.

НА ПРАКТИКЕ

Налоговики запрещают сразу списать аренду земли под строительство

Инспекторы требуют включать в первоначальную стоимость основного средства арендную плату за землю, на которой компания строит недвижимость. Если компания не амортизирует затраты, а признает арендную плату единовременно, инспекторы доначислят налог на прибыль.

Но суды отменяют подобные доначисления. Во-первых, Налоговый кодекс не требует включать арендную плату за землю в первоначальную стоимость недвижимости. Во-вторых, если компания строит для перепродажи, здание не станет для нее основным средством, а останется товаром. А товары в налоговом учете будут отражаться по стоимости приобретения. Значит, арендную плату компания вправе списать единовременно (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.05.16 N Ф01-1456/2016, Ф01-1497/2016, оставлено в силе определением Верховного суда РФ от 08.08.16 N 301-КГ16-8849)

Зеркальная ситуация - компания сдает актив в субаренду своему учредителю. Налоговики также могут заявить, что сделка лишь на бумаге, а на самом деле имуществом пользуется третье лицо. Значит, расходы по аренде необоснованны. Иногда судьи с этим соглашаются (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.02.17 N Ф09-12398/16). Риск возрастает, если размер арендной платы выше, чем оплата субаренды.

Как избежать проблем.

Докажите реальность и разумную цель сделки. Нужно ответить на вопрос, зачем нужна сделка. Например, обосновать реальность можно тем, что договор аренды заключили давно, когда компанией управлял независимый генеральный директор или когда арендодатель еще не был 100-процентным участником общества.

Убеждайте, что размер арендной платы соответствует рыночному уровню, а дарение, в том числе оказание услуг на безвозмездной основе, между юрлицами официально запрещено (подп.4 п.1 ст.575 ГК РФ). У компании нет физической возможности арендовать аналогичные активы у других собственников. Убедительность этих доводов определит суд.

Укажите, что субаренда также приносит прибыль и разрешена договором. Компания как арендатор оказывает допуслуги по содержанию объекта или взаимодействию с множеством отдельных арендодателей или госорганами.

Докажите реальность и необходимость аренды

Претензия 4. Арендодатель не дал разрешения на субаренду

Арендатор обязан использовать имущество так, как это прописано в договоре с арендодателем. Он вправе передать актив в субаренду только с согласия арендодателя (п.2 ст.615 ГК РФ). Если эти условия нарушены, налоговики сочтут, что сделка неправомерна. Значит, арендную плату нельзя учесть в расходах, которые уменьшают налогооблагаемую прибыль (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.02.17 N Ф09-12398/16).

Как избежать проблем.

Чтобы обезопасить затраты, получите от собственника объекта письменное разрешение сдавать его в субаренду или согласуйте конкретные цели использования. В идеале датировать его периодом, когда вы заключили договор аренды. Но разрешение постфактум также узаконит сделку. Включите в соглашение фразу: "Разрешение действует с момента заключения договора аренды".

Претензия 5. Арендовали ранее проданный актив

Налоговики снимают расходы на аренду, если компания арендует актив, который сама же ранее и продала. В одном из споров компания продала 163 единицы транспорта за 5 млн.руб., а затем арендовала эти же активы за 146 млн.руб. в год. Налоговики сочли сделки экономически неоправданными и исключили арендную плату из расходов.

Но компания смогла отбиться от доначислений в суде (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.11.16 N Ф09-5241/12). А вот в другом деле компания проиграла (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.03.16 N А78-12086/2015). Она продала активы за 152 тыс.руб., а за аренду заплатила 7 млн.руб. в год.

Как избежать проблем.

Есть несколько аргументов, чтобы защитить затраты. Во-первых, когда цена продажи превышает остаточную стоимость активов, сделка выгодна компании.

Во-вторых, обратная аренда позволяет и получить деньги за продажу, и оставить имущество в деятельности. В-третьих, компания избавляется от затрат на капитальный ремонт объектов, который может многократно превышать стоимость самих основных средств, либо погашает долг перед одним из своих кредиторов (постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.17 N А13-8257/2016).

Претензия 6. Слишком дорогая аренда

Когда компания арендует имущество по завышенной цене у взаимозависимого лица, налоговики пересчитают расходы исходя из рыночных цен. Инспекторов не смущает, что они не вправе контролировать цены.

Завышение цены налоговики воспринимают как один из признаков получения необоснованной налоговой выгоды и доначисляют налог на прибыль. Если отклонение цены от рыночной будет значительным, например, в 4-12 раз, судьи могут поддержать доначисления (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.03.17 N 04АП-488/2017).

Инспекторов заинтересует завышенная арендная плата

Как избежать проблем.

Докажите, что цена сделки находится в пределах рыночной. Например, представьте прайс-листы, справки, пригласите оценщика и т.д. Другой вариант - доказывать, что взаимозависимости нет, или настаивать на уникальности объекта аренды, который не с чем сравнивать.

НА ПРАКТИКЕ

Как учесть арендную плату за прошлые периоды

По общему правилу компания вправе учесть арендную плату в расходах на одну из следующих дат: дату расчетов, дату предъявления документов или на последний день месяца (подп.3 п.7 ст.272 НК РФ). Если компания учтет ее позже, налоговики могут снять расходы. Особенно когда период возникновения расходов не входит в период проверки. Тогда инспекторы доначислят налог на прибыль, штраф и пени.

Если арендодатель взыскивает арендную плату через суд, арендатору безопаснее учесть ее в периоде, когда он пользовался объектом. Пример - постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.10.16 N Ф07-8770/2016. В этом деле компания не смогла признать расходы в периоде взыскания, хотя она использовала сразу две тактики защиты. Сначала заявила, что эти расходы относятся к штрафам, которые учитываются на дату признания должником. Затем настаивала, что имеет право исправить ошибку в периоде ее выявления (п.1 ст.54 НК РФ). Судьи поддержали инспекторов

Претензия 7. Собственник не зарегистрировал объект аренды

Недвижимость и транспортные средства требуют обязательной госрегистрации. Если собственник не зарегистрирует такие объекты, сделку по их аренде налоговики признают фиктивной. Особенно если собственник не платил налог на имущество или транспортный налог. В итоге контролеры исключают арендную плату из расходов (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.17 N 15АП-17595/2016).

Как избежать проблем.

Перед заключением договора аренды проверьте, чтобы имущество было зарегистрировано. Потребуйте у арендодателя приложить к договору копию свидетельства о регистрации объекта.

Претензия 8. Нет письменного договора аренды

Налоговики смирились с тем, что стороны не составляют ежемесячные акты на услуги по аренде, если иное не прописано в договоре (письмо Минфина России от 24.03.14 N 03-03-06/1/12764). Но если и аренду компания оплачивает без договора, инспекторы снимают расходы.

В одном из споров компания получила по решению администрации в аренду землю. Договор стороны не заключили. Через несколько лет администрация выставила претензию с требованием оплатить аренду за прошедшие годы. Компания перечислила деньги и учла арендную плату в расходах. Налоговики заявили, что на самом деле землей она не пользовалась, и сняли расходы как не подтвержденные документами.

В споре компания смогла доказать, что пользовалась землей все эти годы, так как добывала на ней кварцевый песок. Это подтверждали приходные ордера на песок. Претензия же администрации содержала подробный расчет арендной платы за прошедшие периоды. И судьи решили, что расходы на аренду обоснованны (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.06.16 N Ф06-8932/2016).

Как избежать проблем.

Проверьте документы по расходам на аренду. У арендатора должны быть договор аренды, акт приема-передачи объекта и ежемесячные счета-фактуры.

Павел Бушуев, 
юрисконсульт