О лице, уполномоченного выступать заявителем на проведение государственной экспертизы проектной документации

Вопрос:

Подаю документы на государственную экспертизу в ФАУ ГГЭ как Застройщик.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ Гл.1, Ст.1, п.16: "застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя.....".

Пояснения:

1. Собственником земельных участков является Минимущество МО. Для передачи прав на земельные участки Минимущество МО оформляет Соглашение об оформлении сервитута с моей организацией, что бы мы смогли стать согласно ГК РФ стать Застройщиками.
2. ФАУ ГГЭ требует предоставить документ подтверждающий право Застройщика (мою организацию) на земельный участок.

Оформление Сервитута на земельные участки будет являться подтверждением, для ФАУ ГГЭ, что наша организация является Застройщиком, на основании ГрК РФ Гл.1, Ст.1, п.16 и заключенного Соглашения о Сервитуте, и имеет права на земельный участок?

Я могу только предполагать, на какие статьи будет ссылаться Минимущество МО.

Но у нас есть Договор на землю между двумя министерствами и они в этом договоре сослались на статьи 23, 39.23, 39.25 Зем. кодекса РФ.

Самая главная цель - подтверждение что наша организация является владельцем земли. Строительство на ней или что то другое не важно.

Ответ:

Обладатель сервитута не является правообладателем земельного участка.

Заявителем при направлении документов на государственную экспертизу может выступать застройщик, технический заказчик, а также уполномоченное техническим заказчиком либо застройщиком лицо, обратившиеся с заявлением о проведении государственной экспертизы.

Обоснование:

Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим участком (статья 5 (пункт 3) ЗК РФ, статья 274 (пункт 1) ГК РФ).

Законодательство отделяет обладателей сервитутов от правообладателей земельных участков - собственников и арендаторов земельных участков, землепользователей и землевладельцев. Согласно пункту 3 статьи 5 ЗК РФ:

• правообладатели земельных участков - собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков;
• собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;
  землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования;
• землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
• арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;
• обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут);
• обладатели публичного сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования землями и (или) чужими земельными участками, установленное в соответствии с главой V.7 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 2 "Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий", утвержденного постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 N 145 (ред. от 22.10.2018), заявителем при направлении документов на государственную экспертизу может выступать застройщик , технический заказчик , а также уполномоченное техническим заказчиком либо застройщиком лицо, обратившиеся с заявлением о проведении государственной экспертизы.

Застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя … строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику (пункт 16 статьи 1 ГрК РФ).

Технический заказчик - юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (далее также - функции технического заказчика). Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных частью 2.1 статьи 47, частью 4.1 статьи 48, частями 2.1 и 2.2 статьи 52, частями 5 и 6 статьи 55.31 ГрК РФ(пункт 22 статьи 1 ГрК РФ).

По вопросу определения лица, уполномоченного выступать заявителем на проведение государственной экспертизы ФАУ "Главгосэкспертиза России давала следующие разъяснения :

Разъяснение ФАУ "Главгосэкспертиза России" от 06.07.2015.

По смыслу пункта 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации технический заказчик в отношениях с третьими лицами при направлении проектной документации на государственную экспертизу действует от имени застройщика.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает следующие договорные конструкции построения отношений, когда одно юридическое лицо действует от имени другого:

1. по модели договора поручения поверенный (юридическое или физическое лицо) обязуется совершить от имени и за счет доверителя (застройщика) определенные юридические действия. Доверитель обязан выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации.
2. по модели договора агентирования, когда агент (юридическое или физическое лицо) действует от имени и за счет принципала (застройщика). Принципал обязан выдать доверенность агенту.

в) уполномоченное техническим заказчиком, застройщиком лицо, обратившееся с заявлением о проведении государственной экспертизы, представляет на государственную экспертизу:

• доверенность, подтверждающую полномочия действовать от имени застройщика, в которой полномочия на заключение, изменение, исполнение, расторжение договора о проведении государственной экспертизы должны быть оговорены специально (подпункт "и" пункта 13 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 N 145);
• документы (заверенные копии договора поручения и/или агентирования и доверенности, выданной застройщиком техническому заказчику, доверенность, выданную уполномоченному лицу техническим заказчиком в порядке передоверия), подтверждающие полномочия действовать от имени застройщика в результате передоверия техническим заказчиком полномочий, возложенных на него застройщиком договором поручения и/или агентирования и доверенностью). В доверенности на уполномоченное лицо полномочия на заключение, изменение, исполнение, расторжение договора о проведении государственной экспертизы должны быть оговорены специально (подпункт "и" пункта 13 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 N 145).

Служба поддержки пользователей систем "Кодекс"/"Техэксперт"
Эксперт Груша Герман Афанасьевич