Правовое положение арендатора нежилых помещений в здании в отношении земельного участка, на котором расположено здание

Вопрос:

Наша организация арендует нежилое помещение для использования под офис. Договором аренды предусмотрена обязанность арендатора оформить право пользования земельным участком пропорционально арендуемой площади объекта. Срок договора - менее 1 года.

Насколько правомерно данное требование?

Ответ:

В целях оформления отношений по землепользованию ВАС РФ допускает заключение соглашения о вступлении арендатора помещения в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора. Однако оформление порядка землепользования возможно только по взаимному соглашению между собственником земельного участка и арендатором недвижимости (помещения). По общему же правилу право пользования соответствующим земельным участком переходит к арендатору помещения в силу императивного указания закона, а значит, арендатор нежилого помещения не обязан осуществлять действия по оформлению права пользования (договора аренды) земельным участком (части земельного участка), находящегося под зданием, в котором расположено арендуемое помещение.

Обоснование:

В силу положений пункта 1 статьи 652 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением (пункт 2 статьи 652 ГК РФ).

Как видим, статья 652 ГК РФ не устанавливает обязанность арендатора здания или сооружения по оформлению соответствующих прав на земельный участок.

Пленум ВАС РФ в пункте 22 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" со ссылкой на статью 652 ГК РФ указал, что если в договоре аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Иными словами, оформление правоустанавливающих документов на землю при аренде здания (сооружения) не требуется; арендатору здания или сооружения в силу императивного предписания статьи 652 ГК РФ одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования, а значит, правоустанавливающим документом на землю будет сам соответствующий договор аренды здания, строения.

Однако по условиям вопроса речь идет об аренде нежилого помещения в здания (части здания), которое является объектом недвижимости, отличным от здания и сооружения, хоть и неразрывно связанным с ним.

Следовательно, вопрос сводится к тому, возможно ли распространение действия положений статьи 652 ГК РФ и разъяснений, относящихся к данной статье, к договорам аренды помещений.

Большинство имеющейся судебной практики свидетельствует о положительном ответе на данный вопрос.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 01.02.2005 N 11301/04 по делу N А40-42210/03-96-447 рассматривая вопрос о правомерности привлечения арендатора помещения к административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ (за самовольное занятие земельного участка), отметил, что если законом не установлена обязанность лица оформить правоустанавливающие документы на землю, пользование земельным участком без оформления таких документов не образует указанный состав правонарушения.

Применяя положения статьи 652 ГК РФ, Президиум ВАС РФ обратил внимание на то, что договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, поэтому он в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения.

Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием, поэтому отсутствие такого договора (документа) не может рассматриваться как нарушение закона, в том числе влекущее ответственность, предусмотренную статьей 7.1 КоАП РФ.

В то же время в целях оформления отношений по землепользованию ВАС допускает заключение соглашения о вступлении арендатора помещения в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (Определение ВАС РФ от 19.08.2010 N ВАС-9730/10 по делу N А40-27831/08-79-269). Однако оформление порядка землепользования возможно только по взаимному соглашению между собственником земельного участка и арендатором недвижимости (помещения).

По общему же правилу, как отмечается выше, арендатору, которому переданы соответствующие права на нежилое помещение, в целях пользования объектом аренды в силу закона переходит право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения. При этом установленная в договоре аренды нежилого помещения плата за пользование помещением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 654 ГК РФ).

Аналогичные выводы содержат Постановления ФАС Московского округа от 11.10.2007 N КА-А40/10477-07 по делу N А40-1736/07-107-13, ФАС Северо-Западного округа от 05.06.2007 по делу N А26-5611/2006-216, ФАС Уральского округа от 27.12.2005 N Ф09-5856/05-С7.

Встречаются и судебные решения с иным подходом к правовому положению арендатора нежилых помещений в здании в отношении земельного участка, на котором расположено здание, согласно которому арендатор нежилого помещения обязан оформить правоустанавливающие документы на соответствующий земельный участок. Однако подобная судебная практика немногочисленна (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 09.08.2004 N Ф09-3173/04-АК по делу N А60-2784/04).

Лисицкая О.С.,
эксперт по гражданскому, корпоративному и трудовому праву