Повышение арендной платы в связи с инфляцией при пролонгации договора

Вопрос:

Заключен договор аренды с компанией о предоставлении помещений, в ближайшее время планируем пролонгировать договор на следующий год.

1. Можем ли мы увеличить стоимость договора на 4% в связи с инфляцией?
2. Имеют ли они право не согласиться с условиями повышения стоимости?
3. И подскажите, как грамотно написать в текст доп. соглашения о повышении стоимости в связи с инфляцией на 4%?

Ответ:

При принятии решения по вопросу необходимо учитывать, что как в ходе исполнения действующего договора аренды, так и при пролонгации/заключении договора на новый срок размер арендной платы по общему правилу меняется по соглашению сторон.

Обоснование:

Если договором аренды не предусмотрено иное, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, законодателем установлен запрет на изменение более одного раза в год арендной платы.

При этом размер арендной платы по общему правилу может изменяться только по соглашению сторон, если только сам договор не предусматривает право арендодателя проводить такое повышение в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора или в ином порядке.

Однако по обстоятельствам вопроса речь идет о пролонгации договора на новый срок: очевидно, срок договора аренды истек, и арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора получил при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ). Для реализации данного права арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды (пункт 32 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Иными словами, стороны не обязаны заключать новый договор на условиях, аналогичных предыдущему договору аренды, в том числе в части условия о цене.

Следовательно, арендодатель при пролонгации договора аренды вправе предложить иной размер арендной платы, ведь при заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Другое дело, что при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон (абзац второй пункта 1 статьи 621 ГК РФ). То есть в одностороннем и бесспорном порядке условие об арендной плате арендодателем изменено быть не может. Арендодатель вправе предложить арендатору новые условия договора аренды на новый срок (проект договора аренды на новый срок, предусматривающий новый, повышенный размер арендной платы), однако арендатор может, но не обязан их принимать (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Возможна также следующая ситуация: арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, тогда договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

В таком случае, если иного не указано в законе или в договоре (если стороны не согласовали возможность одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае изменения уровня инфляции), размер арендной платы также можно изменить только по соглашению сторон (пункт 3 статьи 614 ГК РФ), путем подписания дополнительного соглашения к договору. Причину изменения цены договора - размера арендной платы (инфляционные процессы, изменение коэффициента инфляции) формулировать не обязательно.

Служба поддержки пользователей систем "Кодекс"/"Техэксперт"
Эксперт Лисицкая Ольга Сергеевна