Определение ответчика в случае необходимости получения в собственность недостающих объектов, входящих в состав гидротехнического сооружения

Вопрос:

В собственность АО от Республики Крым в октябре 2020 года были переданы объекты капитального строительства с наименованием ГТС. Согласно выписке с ЕГРН и данным публичной кадастровой карты, в границы объектов вошла только часть комплекса, а именно водное зеркало, ограниченное береговой линией, а такие элементы, входящие в состав гидротехнического сооружения, как дамба с гребнем, аварийный сброс, водовыпуск, находятся за границами переданного в собственность ОКСа. Более того, там, где земля под так называемыми "ГТС" и вокруг них, находится на муниципальной земле, идет активная раздача этих территорий под ИЖС. На данный момент на одном из таких водных объектов, на дамбе идет строительство, еще на одном проектно-изыскательские работы, на другом самозахват. Остается вопрос - к кому предъявлять иск, имея обоснование размеров и границ земельных участков занятых ГТС – владельцам участков, к местным органам власти, или обращаться в Росреестр о выявленной кадастровой ошибке?

Ответ:

Решение вопроса зависит от того, кем и на каком этапе были нарушены права АО, которые оно собирается отстаивать в суде: идентифицировали ли стороны договора предмет договора продажи недвижимости (ГТС) при его заключении; была ли допущена регистрирующим органом при внесении сведений в ЕГРН ошибка в части сведений об объекте недвижимости.

Обоснование:

В соответствии с терминологией, определенной статьей 3 Федерального закона от 21.07.97 N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений", гидротехнические сооружения - плотины, здания гидроэлектростанций, водосбросные, водоспускные и водовыпускные сооружения, туннели, каналы, насосные станции, судоходные шлюзы, судоподъемники; сооружения, предназначенные для защиты от наводнений, разрушений берегов и дна водохранилищ, рек; сооружения (дамбы), ограждающие хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройства от размывов на каналах, а также другие сооружения, здания, устройства и иные объекты, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия вод и жидких отходов, за исключением объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, предусмотренных Федеральным законом от 7 декабря 2011 года N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении"; собственник гидротехнического сооружения - Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование, физическое лицо или юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющие права владения, пользования и распоряжения гидротехническим сооружением.

Следовательно, законодательство не исключает возможности нахождения гидротехнических сооружений у юридических лиц на праве собственности.

По условиям вопроса АО передано в собственность гидротехническое сооружение. Очевидно, такая передача состоялась на основании договора купли-продажи и акта приема-передачи, и подтверждается записью о государственной регистрации права собственности общества на ГТС (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

Так, существенным условием любого договора является условие о его предмете. Причем в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 ГК РФ).

В свою очередь, в кадастр недвижимости, который является составной частью Единого государственного реестра недвижимости, вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи. Среди основных сведений, в том числе: описание местоположения объекта недвижимости; площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место; основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение (пункт 1 части 2 статьи 7, части 1, 2, пункты 4, 9, 10 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Соответственно, определение надлежащего ответчика зависит от того, кем и на каком этапе были нарушены права АО, которые оно собирается отстаивать в суде.

Так, если сами стороны договора продажи ГТС (АО-покупатель и продавец) выполнили условие об идентификации предмета договора (в договоре точно и полно описано передаваемое имущество - указаны площадь, назначение, точное место нахождения и другие сведения), при этом именно регистрирующим органом при внесении сведений в ЕГРН допущена ошибка в части сведений об объекте недвижимости, то требование должно быть адресовано такому органу.

Как следует из положений статьи 61 Закона N 218-ФЗ и Информации Росреестра "Росреестр рекомендует собственникам недвижимости проверять сведения, внесенные в ЕГРН", ошибки могут быть как техническими, так и реестровыми.

Технические ошибки (опечатки, описки, грамматические или арифметические ошибки) могут допустить работники Росреестра в процессе внесения записей в ЕГРН. В этом случае данные ЕГРН будут отличаться от сведений в документах, которые были представлены на кадастровый учет и регистрацию прав.

Исправление технических ошибок осуществляется по заявлению заинтересованного лица либо по решению органа регистрации прав, если несоответствия в записях ЕГРН будут выявлены сотрудниками Росреестра. При этом такие исправления не должны повлечь за собой прекращение, возникновение или переход зарегистрированных прав.

Если недостоверные сведения содержались в документах, которые представлены на кадастровый учет, и были воспроизведены в ЕГРН, имеет место реестровая ошибка. Такая ошибка подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.

В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, ситуация может быть разрешена только в судебном порядке.

Ответ подготовила
Эксперт СПП:
Лисицкая Ольга Сергеевна
эксперт по гражданскому, медицинскому
и трудовому праву