Образование (установление местоположения его границ) земельного участка путем выдела при неоконченном строительстве МКД

Вопрос:

Застройщик ведёт строительство многоквартирного дома (с участием денег дольщиков) на едином большом участке земли (земля в аренде от города). В ходе строительства возникла необходимость провести межевание и выделить свободную часть участка для того, чтобы параллельно можно было начать строительство второго дома. Каков порядок проведения межевания земли при неоконченном строительстве?

Ответ:

При принятии решения по вопросу необходимо учитывать следующие обстоятельства:

Обоснование:

В силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Тем самым, земельный участок (право аренды), на котором возводится МКД, находится в залоге.

В случае, если в ходе строительства МКД возникла необходимость выделить земельный участок из исходной земли, предоставленной застройщику в аренду под строительство МКД, необходимо учитывать следующее нормативное правовое регулирование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1. проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
2. проектная документация лесных участков;
3. утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 ЗК РФ.

При этом образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории и допускается при его отсутствии - в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (пункт 2 статьи 11.3 ЗК РФ).

Вместе с тем, в действующем законодательстве прямо не определены какие-либо особенности образования (формирования) земельного участка путем выдела из исходного участка, на котором строятся (создаются) многоквартирные дома, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, при неоконченном строительстве.

Полагаем, следует исходить из близкого по содержанию регулирования:

• в силу части 2.1 стати 13 Закона N 214-ФЗ при образовании земельного участка в связи с разделом земельного участка на случай банкротства застройщика на орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возлагается обязанность совершить предусмотренные земельным законодательством действия, необходимые для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемый и изменяемый земельные участки;
• образование земельного участка, на котором расположен МКД, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления, которые должны совершить необходимые действия, в том числе утвердить проект межевания территории, подготовить межевой план земельного участка и обратиться в Росреестр с заявлением о постановке данного земельного участка на государственный кадастровый учет. Образование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, указанного в части 3 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления как в связи с поступлением заявления собственника об образовании земельного участка, так и при отсутствии обращения собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, в частности, в ходе выполнения комплексных кадастровых работ (части 4, 4.1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).

Учитывая нахождение земельного участка в государственной или муниципальной собственности, применительно к рассматриваемой ситуации, на наш взгляд, на орган государственной власти или орган местного самоуправления должна быть возложена обязанность совершить все необходимые действия в целях образования земельного участка и его государственного кадастрового учета.

Служба поддержки пользователей систем "Кодекс"/"Техэксперт"
     Эксперт Лисицкая Ольга Сергеевна