О нецелевом использовании нежилого помещения в МКД

Вопрос:

Подскажите, если собственнику выдано разрешение на перевод из жилого помещения в нежилое для использования в качестве магазина промышленных товаров, а по факту работает продуктовый магазин. Чем это регламентировано?

Ответ:

1. Обращение гражданина в части, указывающей на нарушение запрета, установленного статьей 8 "Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге", следует направить в Комитет по вопросам законности, правопорядка и безопасности, должностные лица которого уполномочены составлять протоколы о таких правонарушениях.
2. Вид разрешенного целевого использования помещения после его перевода в нежилое, указанное в решении уполномоченного органа власти о переводе, установлен в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, либо в соответствии с условием перевода, установленным по крайней мере одним из собственников примыкающих помещений. Установление такого ограничения самим органом власти следовало бы признать превышением его полномочий.

В связи с указанными обстоятельствами собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в суд с исковыми требованиями о запрете эксплуатации нежилого помещения не по целевому назначению постольку, поскольку собственником нежилого помещения нарушены условия, на которых общее собрание и (или) собственники примыкающих помещений дали согласие на перевод жилого помещения в нежилое.

Обоснование:

Во-первых, в обращении гражданина указано на нарушения тишины и покоя граждан в ночное время. Т.е. обращает внимание на признаки состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 8 "Нарушение тишины и покоя граждан в ночное время, в выходные и праздничные дни" Закона Санкт-Петербурга от 31.05.2010 N 273-70 "Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге".

Согласно статье 2 указанного закона Санкт-Петербурга ночным временем считается период с 22.00 до 8.00 часов, а к числу защищаемых объектов в Санкт-Петербурге отнесены квартиры многоквартирных домов, подъезды, кабины лифтов, лестничные клетки и другие места общего пользования жилых домов, а также придомовые территории.

Пунктом 2 статьи 8 предусмотрена ответственность граждан, должностных и юридических лиц за действия, повлекшие нарушение тишины и покоя граждан в ночное время на защищаемых объектах в Санкт-Петербурге.

Пунктом 7 статьи 8 также предусмотрена ответственность за совершение действий, нарушающих тишину и покой граждан в многоквартирных домах в выходные и нерабочие общегосударственные праздничные дни с 8.00 до 12.00 часов.

Соответственно, обращение гражданина в части, указывающей на нарушение запрета, установленного статьей 8 следует направить в орган государственной власти Санкт-Петербурга, в задачи которого входят разработка и обеспечение реализации мер по укреплению законности, правопорядка и безопасности в Санкт-Петербурге в сфере обеспечения и защиты прав и свобод человека и гражданина, охраны собственности и общественного порядка, должностные лица которого уполномочены составлять протоколы о таких правонарушениях (пункт 2-4 статьи 51).

Комитет по вопросам законности, правопорядка и безопасности (см. пункт 1.1 и раздел 2 "Положения о Комитете по вопросам законности, правопорядка и безопасности", утв. постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.01.2008 N 46 "О мерах по совершенствованию системы гражданской обороны, защиты населения и территории от чрезвычайных ситуаций и обеспечения пожарной безопасности в Санкт-Петербурге").

Во-вторых, в связи с использованием нежилого помещения в многоквартирном доме "не по целевому назначению" следует отметить следующее.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение установлен статьей 23 ЖК РФ. При этом указанная статья не обязывает ни собственника помещения, ни уполномоченный на принятие решения о переводе орган власти указывать вид разрешенного использования помещения после перевода его в разряд нежилых помещений. По смыслу закона, нежилое помещение может использоваться в целях, разрешенных действующим законодательством, в том числе законодательством о техническом регулировании.

В силу пункта 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Жилищное законодательство устанавливает ограничения права собственника, установленного статьей 209 ГК РФ: при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах (пункт 10 статьи 23 ЖК РФ).

В свою очередь, требования по использованию нежилых помещений в многоквартирных домах определены сводом правил СП 54.13330.2016 "СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные", включенным в доказательную базу "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений".

СП 54.13330.2016 "СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные" в части приведенных в консультации положений включен в "Перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", утв. приказом Росстандарта от 02.04.2020 N 687 (пункт 203).

В соответствии с пунктом 4.10 СП 54.13330.2016:

В подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах - в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения при условии соблюдения требований [ПУЭ, пункт 2.3, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека].

Не допускается размещать:

• специализированные магазины товаров бытовой химии и других, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; помещения, в том числе магазины с хранением в них сжиженных газов, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, взрывчатых веществ, способных взрываться и гореть при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом, товаров в аэрозольной упаковке, пиротехнических изделий;
• магазины по продаже синтетических ковровых изделий, шин и автомобильных масел.
• Примечание - Магазины по продаже синтетических ковровых изделий допускается пристраивать к глухим участкам стен жилых зданий с пределом огнестойкости REI 150;
• специализированные рыбные магазины; склады любого назначения, в том числе оптовой или мелкооптовой торговли, а также складские помещения при встроенных стоянках автомобилей, кроме складских помещений, входящих в состав общественных учреждений, размещаемых во встроенных и встроенно-пристроенных помещениях;
• все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч**; предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м); бани, сауны;
• предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м; все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением, в том числе дискотеки, танцевальные студии, театры, а также казино;
• прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену);

автоматические телефонные станции общей площадью более 100 м;

общественные туалеты, учреждения и магазины ритуальных услуг; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;

• производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста, в том числе пунктов выдачи работы на дом, мастерских для сборочных и декоративных работ);

зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; диспансеры всех типов; дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник; травмопункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии;

• рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения, превышающего допустимый уровень, установленный санитарно-эпидемиологическими правилами, ветеринарные клиники, ветеринарные пункты, ветеринарные кабинеты и другие учреждения, занимающиеся оказанием ветеринарных услуг;
• помещения для продажи и потребления табачных изделий (в том числе ароматических средств для курения), магазины по продаже оружия, тиры.

** Время ограничения функционирования может уточняться местными органами самоуправления.

Типологические группы и рекомендуемая номенклатура встроенных и встроенно-пристроенных в многоквартирные жилые здания учреждений, предприятий, организаций общественного назначения даны в приложении В.

Согласно приложению В к СП 54.13330.2016 в указанную номенклатуру включены в числе прочих:

• предприятия розничной торговли продовольственными товарами, в т.ч. продовольственные магазины с универсальным ассортиментом (пункт 3.1),
• предприятия розничной торговли непродовольственными товарами, в т.ч. непродовольственные магазины с универсальным ассортиментом (пункт 3.2).

В связи с указанным возникает вопрос, на каком основании в решении уполномоченного органа появляется вид разрешенного целевого использования помещения после его перевода в разряд нежилых помещений.

Согласно п.п.6 и 7 части 2 статьи 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо должен приложить к заявлению о переводе среди прочих документов:

• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
• согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

В соответствии с пунктом 4.5 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Из сказанного следует, что вид разрешенного целевого использования помещения после его перевода в нежилое может устанавливаться (из числа допускаемых действующим законодательством) общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, либо ограничение использования нежилого помещения может быть установлено по крайней мере одним из собственников помещений, примыкающих к переводимому помещению.

В соответствии с ограничениями, установленными либо общим собранием собственников помещений, либо собственниками помещений, примыкающих к переводимому помещению, уполномоченный орган, судя по всему, и принял решение о переводе жилого помещения в нежилое с ограничениями по виду целевого использования помещения после его перевода в нежилое помещение.

Немотивированное ограничение вида целевого разрешенного использования нежилого помещением исключительно по решению уполномоченного на принятие решения о переводе органа власти означало бы превышение его полномочий.

В связи с указанными обстоятельствами собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в суд с исковыми требованиями о запрете эксплуатации нежилого помещения не по целевому назначению постольку, поскольку собственником нежилого помещения нарушены условия, на которых общее собрание и (или) собственники примыкающих помещений дали согласие на перевод жилого помещения в нежилое.

Служба поддержки пользователей систем "Кодекс"/"Техэксперт"
Эксперт Груша Герман Афанасьевич