НДФЛ при продаже нежилого помещения

Вопрос:

С какой стоимости, кадастровой или договорной, взимается НДФЛ при продаже нежилого помещения, находящегося во владении менее 3-х лет?

Ответ:

При продаже нежилого помещения, находящегося во владении менее 3-х лет, для исчисления НДФЛ доходы учитываются следующим образом:

• если договорная цена меньше кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, то для целей налогообложения принимается наибольшая величина, то есть, кадастровая стоимость умноженная на коэффициент 0,7;
• если договорная цена больше кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, то для целей налогообложения принимается цена, указанная сторонами сделки в договоре.

Обоснование:

Доходы физического лица от реализации нежилого помещения освобождаются от НДФЛ, если (п.17.1 ст.217, п.2 ст.217.1, п.п.2 п.1 ст.228, п.п.1, 4 ст.229 НК РФ):

• недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности;
• физическое лицо владеет объектом недвижимости не менее установленного минимального срока.

По общему правилу указанный срок составляет пять лет, если нежилое помещение приобретено после 01.01.2016.

Минимальный срок владения составляет три года, если:

• недвижимость получена в собственность по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника,
• если продается недвижимость, приобретенная до 01.01.2016.

Срок нахождения недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности на него.

Указанные выше минимальный срок владения имуществом, доходы от реализации которого не облагаются НДФЛ, предусмотрен для следующего вида имущества:

• объекты недвижимого имущества, а также долей в объектах недвижимого имущества с учетом особенностей, установленных ст.217.1 НК РФ (п.17.1 ст.217 НК РФ),
• иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более (п.17.1 ст.217 НК РФ),
• долей в уставном капитале российских организаций, а также акций, указанных в пункте 2 статьи 284_2 НК РФ (п.17.2 ст.217 НК РФ).

Таким образом, если физическое лицо в 2020 году продает нежилое помещение, которое находилось в его владении менее 3-х лет, то доходы от реализации такой недвижимости облагаются НДФЛ.

В отношении доходов от продажи недвижимого имущества, полученных начиная с 01.01.2020, применяется ст.214_10 НК РФ, в котором указано, что если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа объекта недвижимости, то для целей налогообложения продажная стоимость этой недвижимости принимается равной кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость реализуемого объекта недвижимого имущества не определена по состоянию на 1 января года, в котором данный объект продан, положения ст.214_10 НК РФ не применяются.

Исходя из вопроса следует, что физическое лицо продает нежилое помещение, приобретенное после 01.01.2016 года. На момент продажи имущество находилось в собственности менее 3-х лет. Следовательно, доходы от реализации такого имущества облагаются НДФЛ с учетом норм ст.214_10 НК РФ:

• если договорная цена меньше кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, то для целей налогообложения принимается наибольшая величина, то есть, кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7;
• если договорная цена больше кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, то для целей налогообложения принимается цена, указанная сторонами сделки в договоре.

Служба поддержки пользователей систем "Кодекс"/"Техэксперт"
Эксперт Пятовол Светлана Владимировна