Как УО вернуть сверх потраченные денежные средства за работы по текущему ремонту?

Вопрос:

Управляющей организацией в результате проведения работ по текущему ремонту МКД были потрачены денежные средства сверх собранных от жителей данного дома. Как управляющей организации вернуть потраченные денежные средства?

Ответ:

По договору управления управляющая организация (далее - УО) по заданию собственников помещений многоквартирного дома (далее - МКД) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять в том числе работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме (ч.2 ст.162 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ)).

Таким образом, проведение текущего ремонта - обязанность УО, которая возложена договором управления МКД и жилищным законодательством.

Собственники помещений в МКД обязаны нести расходы на содержание общего имущества и проведение текущего ремонта в доме (ч.1, 2 ст.39 ЖК РФ, ч.1 ст.158 ЖК РФ).

При этом плата за содержание жилого помещения включает в себя (п.2 ч.1 ст.154 ЖК РФ):

• плату за услуги, работы по управлению МКД;
• плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД;
• плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в МКД.

Размер платы за содержание жилого помещения в МКД, который управляется УО, определяется на общем собрании собственников помещений данного дома по предложению УО и устанавливается на срок не менее чем 1 год (ч.7 ст.156 ЖК РФ).

Из этого следует, что текущий ремонт проводится за счет средств, внесенных собственниками МКД в качестве платы за жилое помещение, и осуществлять в одностороннем порядке изменение размера платы за проведение такого ремонта УО не имеет права.

Исходя из положений действующего жилищного законодательства, УО выступает как коммерческая организация, осуществляющая управление МКД в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре управления должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт МКД с учетом его естественного износа является ее предпринимательским риском.

Однако если выполнение неотложных работ и услуг (в том числе текущего характера) будет вызвано обстоятельствами, которые УО не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в МКД.

Данная позиция содержится в:

• Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10;
• Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2018 N А45-34420/2017.

Суммируя вышесказанное, если работы по текущему ремонту относятся к непредвиденным и неотложным, то оплачиваются такие работы собственниками помещений в МКД дополнительно к утвержденному размеру платы за жилое помещение. В данной ситуации УО необходимо выставить собственникам помещений МКД отдельную плату за выполнение таких работ.

В остальных случаях, проведенные работы по текущему ремонту сверх денежных средств, полученных в качестве платы за жилое помещение, осуществляются за счет УО и она не может вернуть потраченные денежные средства.

Служба поддержки пользователей систем "Кодекс"/"Техэксперт"
     Эксперт Сачков Виктор Павлович