Исключение теплоузла из договора теплоснабжения между УК и ТСО

Вопрос:

У управляющей организации заключен договор с теплоснабжающей организацией, в одном из МКД теплоузел это отдельно стоящее здание к которому подсоединен не только дом но и несколько организаций. Данный теплоузел не относиться к общему имуществу МКД, в документах и договоре управления данного теплоузла нет. Но в 2013 году управляющая организация заключала договор с теплоснабжающей организацией и в приложении в договоре с теплоснабжающей организацией этот теплоузел был внесен и лег на плечи управляющей организации.

На, что управляющая организация в то время не обратила внимание и подписала данный договор. И естественно обслуживала бесплатно такой теплоузел. Когда было обнаружено, что данный теплоузел она не должна была обслуживать было направлено соглашение и новая схема зоны ответственности теплоузла об исключении его из договора, на, что теплоснабжающая организация отказалась исключать данный теплоузел из договора теплоснабжения. Как быть в дальнейшем? Здание в котором находиться данный теплоузел закреплен за муниципальный образованием.

Ответ:

С учетом судебной практики, в случае спора с ресурсоснабжающей организацией в отношении договора теплоснабжения в части установления точки поставки тепловой энергии и границы раздела балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, УК может заявить требование о признании недействительным договора теплоснабжения в данной части ввиду того, что точка поставки тепловой энергии и граница раздела балансовой принадлежности к многоквартирному дому установлена ресурсоснабжающей организацией неверно, на УК возложено бремя содержания имущества, не относящегося к общему имуществу МКД.

Обоснование:

В силу части 1 статьи 15 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении" потребители тепловой энергии приобретают тепловую энергию (мощность) и (или) теплоноситель у теплоснабжающей организации по договору теплоснабжения.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Закона N 190-ФЗ местом исполнения обязательств теплоснабжающей организации является точка поставки, которая располагается на границе балансовой принадлежности теплопотребляющей установки или тепловой сети потребителя и тепловой сети теплоснабжающей организации или теплосетевой организации либо в точке подключения (технологического присоединения) к тепловой сети, являющейся бесхозяйным объектом теплоснабжения.

В свою очередь, управление многоквартирным домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме (часть 1 статьи 161Жилищного кодекса РФ). А состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, должен быть указан в договоре управления многоквартирным домом (пункт 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ).

Общее имущество в многоквартирном доме, а именно в том числе механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (пункты 3, 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ).

В силу пункта 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом (пункт 8 Правил N 491).

Соответственно, управляющая организация несет обязательства по содержанию имущества (в данном случае тепловых сетей), относящегося к общему имуществу собственников в многоквартирном доме, и не может без наличия согласия собственников помещений жилого дома принимать на себя обязательства по несению бремени содержания имущества, в его состав не входящего.

Как указано в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 04.12.2017 N Ф09-11310/16 по делу N А60-1343/2016 (Определением Верховного Суда РФ от 23.03.2018 N 309-ЭС18-2551 отказано в передаче дела N А60-1343/2016 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления), обязанность по содержанию и техническому обслуживанию тепловых сетей предопределяется принадлежностью этих сетей, правомочия управляющей компании (исполнителя услуг по договору управления) в отношении тепловых сетей как составной части общего имущества многоквартирного дома производны от прав собственников помещений в этом доме (заказчиков по тому же договору). Управляющая компания не вправе по собственному усмотрению устанавливать состав общедомового имущества.

По общему правилу точка поставки тепловой энергии в многоквартирный дом должна находиться на внешней стене многоквартирного дома в месте соединения внутридомовой системы отопления с внешними тепловыми сетями. Иное возможно при подтверждении прав собственников помещений в многоквартирном доме на тепловые сети, находящиеся за пределами внешней стены этого дома. Вынесение точки поставки за пределы внешней стены без волеизъявления собственников означает незаконное возложение бремени содержания имущества на лиц, которым это имущество не принадлежит (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2015 N 305-ЭС15-11564, от 03.10.2016 N 308-ЭС16-7310).

Поэтому если тепловой узел не является общим имуществом собственников МКД, предназначен для обслуживания не только этого дома, УК не вправе принимать на себя обязательства по содержанию такого имущества без наличия согласия собственников помещений жилого дома.

Как показывает практика, в ситуациях спора между УК (ТСЖ) и теплоснабжающей организацией в отношении договора теплоснабжения в части установления точки поставки тепловой энергии и границы раздела балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, УК (ТСЖ) может заявить требование о признании недействительным договора теплоснабжения в данной части ввиду того, что точка поставки тепловой энергии и граница раздела балансовой принадлежности к многоквартирному дому установлена ресурсоснабжающей организацией неверно, вследствие чего нарушены права собственников МКД и УК (ТСЖ), так как на них возложено бремя содержания не принадлежащего им имущества (участка тепловой сети) (см., например, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.05.2017 N Ф03-1471/2017 по делу N А73-12520/2016).

По обстоятельствам спора, рассмотренного Арбитражным судом Дальневосточного округа (Постановление от 17.01.2018 N Ф03-5216/2017 по делу N А73-12520/2016), ТСЖ, ссылаясь на то, что спорный участок тепловых сетей находится за пределами земельного участка, на котором располагается МКД, в состав общедомового имущества не входит, акт разграничения балансовой принадлежности, подписанный вместе с договором теплоснабжения, не соответствует законодательству и является ничтожным, обратилось в суд с требованием о признании недействительным договора в части акта разграничения балансовой принадлежности; установлении точки поставки тепловой энергии и границы раздела балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности между сторонами по внешней стене многоквартирного дома.

Суд, установив, что в перечне общего имущества МКД, которое принадлежит собственникам помещений в данном доме на праве общей долевой собственности, спорный участок теплотрассы от теплофикационной камеры до здания МКД отсутствует, участок теплотрассы проходит за пределами земельного участка, предоставленного собственникам МКД в общедолевую собственность, пользуются тепловой энергией и другие самостоятельные потребители (оздоровительный комплекс, зимний сад, офисы и магазины), владельцы которых не могут по определению быть членами товарищества собственников жилья, и у которых в помещениях установлены самостоятельные пункты теплопотребления, признал акт границы обслуживания не соответствующим положениям статьи 15 Закона N 190-ФЗ, части 1 статьи 36 ЖК РФ, Правил N 491, а договор в части акта разграничения балансовой принадлежности - недействительным, и установил точку поставки тепловой энергии и границу раздела балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по внешней стене МКД.

Служба поддержки пользователей систем "Кодекс"/"Техэксперт"
     Эксперт Лисицкая Ольга Сергеевна