Конкурс по выбору управляющей компании по части 2 статьи 163 ЖК РФ

Вопрос:

Обязательно ли проведение открытого конкурса по подбору управляющей организации в ведомственном жилом фонде, если дом находится в собственности Москвы (15%) и Собственности РФ (40%)?

Ответ:

В случае когда жильцы дома - частные собственники квартир не обладают квалифицирующим большинством, выбор способа управления многоквартирным домом, производящийся с участием публичного собственника(ов), осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.

Обоснование:

В соответствии с частью 2 статьи 163 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ (постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом").

При этом в рассматриваемой ситуации часть помещений в многоквартирном доме находятся в собственности нескольких публично-правовых образований - субъекта РФ и РФ и частных собственников. В свою очередь, ЖК РФ непосредственно не указывает, применяются ли положения части 2 статьи 163 ЖК РФ к такому случаю.

Полагаем, что оснований толковать положения части 2 статьи 163 ЖК РФ как применимые только в отношении многоквартирных домов, в которых доля одного публично-правового образования в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (не считая доли другого публично-правового образования) составляет более чем 50%, не имеется.

Так, Арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 23.05.2016 N Ф05-5150/2016 по делу N А40-102529/15 признал, что вывод судов нижестоящих инстанций о том, что статьей 163 ЖК РФ устанавливается порядок управления многоквартирным жилым домом, при этом учитывается доля собственности лишь одного из публичных собственников, как в рассматриваемом в деле случае, заявителя - муниципального образования, основан неправильном толковании.

Установив, доля физических лиц - собственников жилых помещений в доме составляет менее 50% от общего числа собственников, суд отметил, что в данном случае физические лица были лишены возможности принять решение о выборе управляющей компании самостоятельно, без участия публичных образований.

При этом, по мнению суда, Жилищным кодексом Российской Федерации для случаев, в которых собственники помещений в многоквартирном доме не могут самостоятельно выбрать способ управления таким многоквартирным домом, а именно в силу наличия менее 50% голосов, с целью соблюдения прав собственников установлен особый порядок выбора управляющей организации, с использованием публичных процедур, обеспечивающий равный доступ на рынок управления многоквартирными домами всех заинтересованных хозяйствующих субъектов с соблюдением принципов состязательности и публичности.

Системный анализ норм жилищного законодательства свидетельствует о том, что в случае, когда жильцы дома, собственники квартир не обладают квалифицирующим большинством, выбор способа управления многоквартирным домом, производящийся с участием публичного собственника, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.

Аналогичные выводы содержит Постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.04.2016 N Ф05-3784/2016 по делу N А40-108228/2015.

А по обстоятельствам дела, рассмотренного в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 30.03.2016 N Ф05-1330/2016 по делу N А40-92111/2015, несмотря на то что доля помещений, принадлежащих непосредственно публично-правовому образованию (муниципальному образованию), составляла менее 50%, суд учел также долю служебных помещений Министерства обороны РФ, что в совокупности превысило 54%, в связи с чем пришел к выводу о необходимости проведения открытого конкурса по правилам пункта 2 статьи 163 ЖК РФ.

Поэтому в данной ситуации, учитывая, что в собственности публично-правовых образований находится доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме более чем 50%, частным собственникам принадлежит доля менее 50%, выбор управляющей компании МКД необходимо осуществлять путем проведения открытого конкурса.

Лисицкая О.С.,

эксперт по гражданскому, корпоративному и трудовому праву