Вправе ли управляющая организация без согласия собственника выполнить утепление стены со стороны квартиры?

Вопрос:

У собственника образуется конденсат и лед на несущей стене в квартире. Стена целая, без повреждений, но в углу намокает. Предположительно образуется конденсат из- за разности температур наружной и внутренней сторон стены. С внешней стороны, т.е. к фасаду, подойти невозможно. Стена сделана почти впритык к другой стене, относящейся к другому подъезду. Между ними 15см. Кроме того, чтобы подобраться к пространству между стенами 2-х подъездов, нужно разбирать кирпичную кладку. Вправе ли управляющая компания без согласия собственника выполнить утепление стены изнутри, со стороны квартиры? Вправе ли управляющая компания без согласия собственника провести утепление стены лоджии не со стороны фасада, а с внутренней стороны, т.е. со стороны квартиры?     

Ответ:

1. Нет, управляющая компания не в праве без согласия собственника квартиры выполнить утепление стены многоквартирного дома изнутри жилого помещения (со стороны квартиры).

2. Нет, управляющая компания не в праве без согласия собственника квартиры выполнить утепление стены лоджии не со стороны фасада многоквартирного дома, а изнутри жилого помещения (со стороны квартиры).

Однако управляющая компания может через суд добиться доступа в квартиру для возможности проведения указанных выше работ.

Обоснование:

1,2. Обязанность управляющей организации (далее - УО) производить работы по устранению промерзаний (нарушений теплозащитных свойств) ограждающих конструкций (фасада многоквартирного дома (далее - МКД)) вытекает из жилищного законодательства:

• п. 3, 9 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290;
• п. 4.2.1.1, 4.10.2.1, 4.10.5.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170;
• п. 2 Приложения N 2 к МДК 2-04.2004 Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда.

В описанной Вами ситуации УО не может в полной мере исполнить свою обязанность по устранению промерзаний (нарушений теплозащитных свойств) ограждающих конструкций (фасада МКД) без доступа в квартиру.

Важно подчеркнуть, что никто не вправе проникать в жилище (квартиру) против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения (ст. 25 Конституции РФ).

Обращаем внимание, что в действующем законодательстве не содержится нормы, которая бы позволяла УО проникать в квартиру против воли ее собственника для устранения промерзаний (нарушений теплозащитных свойств) ограждающих конструкций (фасада МКД).

Но законом не запрещается получить возможность доступа в квартиру против воли ее собственника по решению суда (ст. 25 Конституции РФ).

Необходимо отметить, что УО обязана содержать в надлежащем состоянии и в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья людей, сохранность их имущества, общедомовое имущество на основании требований жилищного законодательства и договора управления МКД (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, ч. 1 ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", п. 10, 11, 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

При этом неудовлетворительное состояние ограждающих конструкций МКД (фасада МКД) не обеспечивает безопасные условия жизни и здоровья жителей МКД, угрожает сохранности их имущества, и, соответственно, услуги УО по содержанию и ремонту имущества МКД не отвечают требованиям действующего жилищного законодательства.

В связи с этим УО необходимо согласовать с собственником квартиры допуск к проведению работ по устранению промерзаний (нарушений теплозащитных свойств) ограждающих конструкций (фасада МКД) в его жилом помещении.

Соответственно, при отсутствии такого допуска либо несогласия с проведением работ по устранению промерзаний (нарушений теплозащитных свойств) ограждающих конструкций (фасада МКД) УО может составить акт на основании письменного отказа собственника квартиры и добиться принудительного допуска в квартиру для проведения вышеуказанных работ через суд.

Акт в данном случае необходим, чтобы доказать, что УО предприняла все необходимые меры для исполнения своей обязанности по устранению промерзаний (нарушений теплозащитных свойств) ограждающих конструкций (фасада МКД) (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Дополнительно сообщаем, что лоджия не относится к общедомовому имуществу МКД, а значит указанные выше доводы применимы и к утеплению ее стены изнутри жилого помещения (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.07.2018 N 19-КГ18-9).

Служба поддержки пользователей систем "Кодекс"/"Техэксперт"
     Эксперт Качалина Мария Александровна