Внесение изменений в договор аренды, устанавливающих запрет на сдачу имущества в субаренду

Вопрос:

Заключен договор аренды на нежилое помещение на длительный срок (до 2025 года). Потом заключается договор субаренды до 2024 года. Договоры зарегистрированы.

В договоре субаренды прописана невозможность его расторжения до 2019 года. Сейчас у нас (у арендодателя по договору аренды) и арендатора возникла потребность расторжения или прекращения договора субаренды.

Если в договор аренды сейчас внести изменения, которыми будет введен запрет на сдачу в субаренду?

Тогда и договор аренды не считается прекращенным, и соответственно ст.618 неприменима.

Тогда можно требовать расторжения договора субаренды без последствий?

Ответ:

Внесение изменений в договор аренды, устанавливающих запрет на сдачу имущества в субаренду, неправомерен и могут по требованию субарендатора быть признаны недействительными в судебном порядке.

Обоснование:

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как указано в пунктах 1, 2 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим ГК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

При этом внесение изменения, касающегося запрета субаренды, при действующем договоре субаренды, могут носить характер мнимых сделок и быть признаны ничтожными сделками в соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (пункт 2 статьи 615 ГК РФ).

Таким образом, при заключении договора аренды, условие о запрете субаренды отсутствовало, что подтверждается госрегистрацией.

Договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке. Следовательно, он является действующим.

Внесение изменения, касающегося запрета субаренды при действующем договоре субаренды, может носить характер мнимых сделок и быть признано ничтожными сделками в соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ, поскольку ущемляет права субарендатора, надлежаще исполняющего договор субаренды.

Субарендатор вправе оспорить указанные изменения. И суд, скорее всего, встанет на сторону субарендатора.

При этом возможно признать договор аренды незаключенным: в случаях, если в нем отсутствуют необходимые условия (о предмете, госрегистрация).

Так, ФАС Уральского округа от 28.08.2006 N Ф09-6664/06-С6 признал договор аренды и, соответственно, договор субаренды незаключенным, поскольку невозможно было идентифицировать сдаваемое в аренду помещение.

Схожий вывод отражен в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 25.06.2015 N Ф09-3841/15 по делу N А60-26915/2014.

Договор субаренды также можно признать недействительным, в случае если предмет договора перестает существовать. Например, суд рассмотрел дело, согласно которому был заключен договор субаренды на земельный участок. Впоследствии земельный участок был преобразован в 5 новых земельных участков с новыми кадастровыми номерами. Стороны посчитали, что договор аренды перестает действовать, так же как и договор субаренды, на основании пункта 2 статьи 615 ГК РФ. С этим выводом согласился и суд (см. Определение ВАС РФ от 07.09.2011 N ВАС-11272/11 по делу N А51-7715/2010).

Носкова Е.Д.,

Эксперт Линии профессиональной поддержки "Задай вопрос эксперту"