Участие дольщиков в общем собрании собственников помещений МКД

Ситуация:

Дольщики и собственники обанкротившейся строительной компании выбрали для обслуживания управляющую компанию.

Вопрос:

Являются ли действия дольщиков или владельцев (на руках у них имеются только акты приёма-передачи квартиры и договора долевогоучастия) правомерными при подписании протокола и реестра по выбору управляющей компании, которую они хотят видеть в обслуживании своего многоквартирного дома? Каким образом должна быть передана техническая и прочая документация на дом?

Ответ:

Как показывает судебная практика, дольщики вправе участвовать в голосовании.

Управляющая компания принимает техническую документацию от застройщика по акту. Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен п. 24, 26 Правил содержания общего имущества, Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Обоснование:

Согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит открытый конкурс в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ.

В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.

В соответствии с ч.4 ст.161 ЖК РФ, до заключения договора управления между лицом, принявшим от застройщика помещения, и управляющей организацией, отобранной по результатам конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Следовательно, застройщик обязан заключить договор управления до момента проведения открытого конкурса. А орган местного самоуправления должен провести конкурс по выбору управляющей организации на новый дом. Согласно Решению Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.2009 N ГКПИ09-830, конкурс не должен проводиться только при условии, что в течение года до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме не только приняли, но и реализовали свое решение о выборе способа управления этим домом.

Поскольку нормами ЖК РФ не урегулирован вопрос о возможности голосования титульными собственниками на общем собрании собственников МКД, следует обратить внимание на судебную практику.

В большинстве своем суды делают вывод, о том, что, если действующие на момент голосования собственники впоследствии не обжалуют решения общего собрания, титульные собственники (дольщики, не зарегистрировавшие право собственности) вправе выбрать управляющую компанию (Постановление Седьмого арбитражный апелляционного суда от 24 июня 2015 г. по делу N А45-1930/2015; Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 25.02.2013 №33-2530/2013, Апелляционное определение Челябинского областного суда от 5 августа 2014 г. по делу N 11-6852/2014). Суды аргументируют свою позицию тем, что, по смыслу, придаваемому ему положениями статьи 161 Жилищного кодекса РФ, осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества, в то время как права и обязанности по содержанию помещений и общего имущества многоквартирного дома возникли у участников долевогостроительства с момента передачи имущества (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

У застройщика необходимо по акту получить всю техническую документацию на дом. Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен п. 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных, Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Эксперт Службы поддержки пользователей проекта "Техэксперт: Эксплуатация зданий"
Кульченков Дмитрий Иванович