Требование застройщика о возмещении денежных средств с участника долевого строительства с целью приведения помещений в первоначальное состояние

Вопрос:

Участник долевого строительства подал в суд иск о расторжении договора долевого участия в строительстве.

Причина - несвоевременная передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства (более 2 мес задержки).

Просят расторгнуть договор, вернуть стоимость квартиры, неустойку, штраф.

У дольщиков объединенная квартира, состоящая из двух квартир (однокомнатной и двухкомнатной).

Они писали заявление, что просят их объединить на этапе строительства и сделать перепланировку.

Дом вводится в эксплуатацию через два месяца.

Эту квартиру (объединенную) мы продать не сможем, там все очень специфически сделано.

Чтобы вернуть эти квартиры в первоначальное состояние, требуется разрабатывать проект, делать перепланировку и т.д. Стоимость данных изменений около 300 тысяч рублей.

Можем ли мы взыскать эти денежные средства у Участников долевого строительства во встречном иске? Какие шансы? И что говорит судебная практика?

Ответ:

Частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частями 1-3 статьи 8 Закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу части 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства переходит к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных указанной статьей одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В связи с этим ответственность за состояние объекта долевого строительства до момента его приемки участником долевого строительства несет застройщик.

При этом в соответствии с действующим законодательством эксплуатация объектов капитального строительства, в том числе производство отделочных, ремонтных работ или перепланировки участниками долевого строительства не допускается. Застройщик, как титульный владелец земельного участка и как лицо, несущее риск случайной гибели объекта до его передачи участнику долевого строительства, должен обеспечить охрану земельного участка и объекта капитального строительства, в том числе запрещать участникам долевого строительства производство ремонтных работ, перепланировки объекта долевого строительства до ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства и передачи объекта долевого строительства участникам в установленном порядке.

Жилищное законодательство предусматривает перепланировку жилого помещения (статья 26 ЖК РФ), но не незавершенного строительством многоквартирного жилого дома.

Как правило, сам договор участия в долевом строительстве запрещает участнику до получения свидетельства о праве собственности на объект долевого строительства производить какие-либо работы по перепланировке или переоборудованию объекта долевого строительства.

Судебную практику, подходящую под описанную ситуацию, обнаружить не удалось.

Вместе с тем, в связи с изложенным, учитывая, что работы по перепланировке санкционированы самим застройщиком, а также следуя логике части 6 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, согласно которой риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик, полагаем, что исход спора о возмещении денежных средств с целью приведения помещений в первоначальное состояние в пользу застройщика маловероятен.

Лисицкая О.С.,

эксперт по гражданскому,корпоративному и трудовому праву