Собственники жилья отказываются утверждать работы по текущему ремонту

Ситуация:

Наша управляющая организация несколько раз инициировала проведение общего собрания собственников помещений в МКД на предмет утверждения перечня работ по текущему ремонту общего имущества МКД.

Вопрос:

Что делать управляющей организации в том случае, если ни одно из проведенных общих собраний собственников помещений в МКД по данному вопросу не являлось правомочным (не набрало кворум) и перечень работ не был утвержден?

Ответ:

1. В том случае, если договором управления многоквартирным домом определен перечень работ по текущему ремонту общего имущества, то управляющей организации не требуется для проведения таких работ получения ещё одного согласия собственников помещений.
2. В том случае, если в соответствии с действующим законодательством проведение конкретных работ по текущему ремонту общего имущества является обязательным для управляющей организации либо необходимость проведения текущего ремонта связана с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, сохранности их имуществу, для проведения такого ремонта также не требуется проведение общего собрания собственников помещений.
   В остальных случаях управляющая организация не имеет права осуществлять проведение текущего ремонта без определения общим собранием собственников помещений перечня работ по текущему ремонту, объема и стоимости таких работ.

Обоснование:

В зависимости от того, каким образом сложилась ситуация непосредственно в Вашем случае, управляющая организация может выполнить работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее - МКД) без утверждения таких работ собственниками помещений в следующих случаях:

1. Управляющая организация по заданию другой стороны - собственников помещений в многоквартирном доме (далее - МКД) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ)).

В договоре управления (в числе прочего) должны быть указаны перечень работ и (или) услуг по управлению МКД, по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, порядок изменения такого перечня (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений (п. 4_1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Таким образом, договор управления МКД должен содержать перечень работ и (или) услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД, который включает в себя (в числе прочего) перечень работ по текущему ремонту общего имущества МКД, который также утвержден собственниками помещений.

Иными словами, в том случае, если договором управления МКД определен перечень работ по текущему ремонту общего имущества МКД, то такие работы проводятся управляющей организацией без дополнительного проведения общего собрания собственников помещений данного дома, поскольку они уже были утверждены в установленном законом порядке.

2. Обращаем Ваше внимание на тот факт, что проведение текущего ремонта общего имущества МКД без проведения общего собрания собственников помещений также осуществляется управляющей организацией в следующих случаях.

Требования к выполнению управляющей организацией своих функций и полномочий по содержанию и ремонту общего имущества МКД установлены:

• Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила), установленных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
• Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290;
• Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170.

Данные нормативные правовые акты устанавливают обязательные требования (в числе прочего) к порядку проведения осмотров общего имущества МКД, выявления дефектов общего имущества, а также к срокам их устранения и т.д.

Необходимо отметить, что указанные нормативные правовые акты носят обязательный (императивный) характер и не устанавливают возможность отказа управляющей организации в устранении дефектов общего имущества МКД либо длительного переноса срока устранения таких дефектов на основании решения собственников помещений МКД.

Иными словами общее собрание собственников, реализуя полномочия, установленные п. 4_1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, вправе принимать решения о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в части, которая не урегулирована положениями названных выше нормативных правовых актов.

Также необходимо отметить, что управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем (п. 10 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491):

• соблюдение характеристик надежности и безопасности МКД;
• безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
• соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

При этом управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РВ и договором (п. 42 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Суммируя вышеизложенное, управляющая организация в силу закона обязана осуществить текущий ремонт общего имущества МКД без предварительного утверждения перечня таких работ общим собранием собственников помещений в случаях, когда:

• нормативными правовыми актами, регулирующими порядок содержания и ремонта общего имущества МКД, определены виды повреждений общего имущества МКД, а также установлены сроки их устранения;
• проведение работ по текущему ремонту общего имущества МКД имеет неотложный, экстренный характер в целях обеспечения безопасности для жизни и здоровья граждан, сохранности имущества, соблюдения законных интересов граждан и иных лиц.

Иной подход приведет к блокированию решениями общего собрания собственников исполнения обязательных требований по обеспечению нормативного уровня содержания общего имущества МКД.

Мнение подтверждают:

• Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.11.2016 N Ф01-4817/2016 по делу N А17-1475/2016;
• Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.04.2015 N Ф07-1186/2015 по делу N А56-42398/2014;
• Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2013 по делу N А43-34015/2012.

В остальных случаях, проведение текущего ремонта общего имущества МКД, в том числе определение перечня данных работ, их объема и стоимости должно осуществляться исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД.

Эксперт Службы поддержки пользователей проекта "Техэксперт: Эксплуатация зданий"
Кульченков Дмитрий Иванович