Расторжение договора участия в долевомстроительстве по инициативе участника

Вопрос:

Между участником долевого строительства и застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве.

Участник долевого строительства внес всю сумму по договору. Срок передачи объекта долевого строительства - 30 июня 2016 года.

На сегодняшний день квартира не передана. Участник долевогостроительства 1 сентября 2016 года направил Застройщику уведомление о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке и о возврате денежных средств, уплаченных по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Далее участник долевого строительства обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с застройщика денежных средств.

Назначено судебное заседание.

Но договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома не расторгнут на сегодняшний день. Участник долевогостроительства не направлял уведомление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, фактически договор не является расторгнутым и Застройщик не может продать данную квартиру новому покупателю, и соответственно выплатить деньги тому, кто хочет расторгнуть договор и вернуть деньги.

Как сейчас поступить Застройщику? обратится в суд с встречным исковым заявлением к Участнику долевого строительства о расторжении договора долевого участия, об исключении записи о правах из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

Есть ли практика об удовлетворении подобных исков, где застройщик еще не выплатил участнику стоимость квартиры и неустойку, но суд решил считать договор расторгнутым и исключить запись из ЕГРП?

Ответ:

Обращаем внимание, что приведена как арбитражная практика, так и практика судов общей юрисдикции.

На основании пункта 1 части 1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительствемногоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевогостроительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

В случае расторжения договора по данному основанию часть 2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ устанавливает, что застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить дольщику уплаченные им в счет цены договора денежные средства, а также уплатить проценты на эту сумму в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.

При этом обращаем внимание, что в соответствии с частью 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора (в том числе в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства) договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне по почте заказным письмом с описью вложения уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Таким образом, в рассматриваемой в вопросе ситуации договор не подлежит расторжению в судебном порядке, а считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (с 01.09.2016), вне зависимости от того, принял застройщик данное предложение или нет (пункт 30 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Следовательно, договор считается расторгнутым с указанной в части 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ даты, которая никак не связана с моментом государственной регистрации расторжения договора (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.05.2013 по делу N А21-4787/2010); внесение в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве не влияет на момент расторжения договора и носит учетно-уведомительный характер для соблюдения принципа публичной достоверности сведений, содержащихся в реестре (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.02.2011 по делу N А33-2805/2009к19).

Вместе с тем, необходимо учитывать, что несмотря на расторжение договора участия в долевом строительстве, наличие непогашенной записи о регистрации данного договора в ЕГРП может препятствовать застройщику многоквартирного дома реализовать помещение.

Согласно пункту 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительствеможет быть представлено одной из сторон договора участия в долевомстроительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

Как видим, данная норма сформулирована таким образом, что предполагает право любой из сторон договора обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации расторжения договора участия.

Поэтому если участник долевого строительства уклоняется от государственной регистрации расторжения данного договора, застройщик не лишен права самостоятельного обращения в уполномоченный орган с таким заявлением, учитывая, что сохранение записи о регистрации договора нарушает его права.

Так, ссылка застройщика на то, что спорный договор не был расторгнут, поскольку государственная регистрация расторжения договора не произведена, является несостоятельной, поскольку в случае необращения инициировавшего расторжение договора участника в регистрирующий орган с заявлением о внесении записи о расторжении договора сам застройщик не лишен возможности обратиться в регистрирующий орган с таким заявлением в соответствии с частью 4 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ (Апелляционное определение Челябинского областного суда от 28.04.2016 по делу N 11-4434/2016).

При этом встречаются судебные решения, допускающие обращение застройщика с самостоятельными исковыми требованиями о государственной регистрации расторжения договора участия, но только в том случае, если участник долевого строительства отказывается регистрировать расторжение договора - возражает против такой регистрации, что может выражаться в направлении в регистрирующий орган соответствующих заявлений, возражений.

Например, по обстоятельствам дела, рассмотренного Санкт-Петербургским городским судом (Апелляционное определение от 11.12.2014 N 33-20065/2014 по делу N 2-946/2014), дольщики, в добровольном порядке отказавшиеся от исполнения договора, отказывались регистрировать расторжение договора участия в долевомстроительстве - от них поступило в регистрирующий орган заявление с возражениями против регистрации расторжения договора.

Суд пришел к выводу о том, что поскольку дольщики в одностороннем порядке отказались от исполнения договора, то имеются основания для удовлетворения требований застройщика о государственной регистрации расторжения договора участия в долевомстроительстве.

Однако обращаем внимание, что удовлетворяя исковые требования застройщика, суд в данном случае учел, что денежные средства, уплаченные по договору, уже были перечислены застройщиком дольщикам.

Исходя из вышеизложенного, для государственной регистрации расторжения договора требуется заявление только одной стороны и представление документов, подтверждающих уведомление другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, в связи с чем не требуется решение суда о государственной регистрации расторжения договора (исключение - если участник возражает против государственной регистрации расторжения договора).

Служба поддержки пользователей систем "Кодекс"/"Техэксперт"
Эксперт Лисицкая Ольга Сергеевна