Расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на определенный срок

Вопрос:

Какова процедура расторжения договора аренды земельного участка, если он заключен на определенный срок?

Ответ:

В соответствии с п.1 ст.46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (гл.34 ГК РФ). То есть на договор аренды земельного участка распространяются общие правила прекращения договора аренды, установленные ГК РФ: договор заключается на определенный срок и прекращается по истечении этого срока.

При расторжении договора по соглашению сторон основания такого соглашения имеют правовое значение лишь для определения последствий расторжения договора, но не для оценки законности соглашения сторон. В случае отсутствия в тексте договора срока аренды земельного участка сторона договора реализует право на отказ от договора, что влечет расторжение или изменение договора.

Если срок в договоре аренды не определен, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, причем названный срок может быть иным и предусматриваться законом или самим договором (ст.610 ГК РФ). Таким образом, одна из сторон реализует свое право на односторонний отказ от договора, что влечет расторжение договора.

От указанных оснований следует отличать прекращение арендных отношений по основаниям, предусмотренным законом. По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст.619 ГК РФ).

В соответствии же с п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, основания для расторжения договора аренды земельного участка довольно широки и зависят от причины расторжения, кроме того, очень важно, кто именно является арендодателем и по чьей инициативе договор подлежит расторжению.

Петросян Э.С.,

эксперт в области гражданского и трудового права