Предъявление претензий застройщику в течение гарантийного срока

Ситуация:

Новый кирпичный дом. Сдан в эксплуатацию в 2018 году. В процессе эксплуатации на фасаде здания начали проявляться высолы. На сегодняшний день от собственников поступают обращения с просьбой устранить появляющиеся пятна.

Вопрос:

1. Входит ли устранение подобных дефектов в гарантийные обязательства застройщика?
2. Правомочно ли выставление затрат по удалению возникающих пятен в адрес застройщика?

Ответ:

1. Устранение высолов входит в гарантийные обязательства застройщика, если они возникли в результате некачественно выполненных строительных работ застройщиком или подрядной организацией.
2. Выставлять счета за устранение пятен (высолов), возникших в результате некачественных строительных работ вправе собственники помещений в многоквартирном доме.
   Управляющая организация может обратиться с претензией к застройщику в случае, если это прямо указано в договоре управления.

Обоснование:

1. При строительстве многоквартирного дома (далее - МКД) дольщики заключают договоры с организацией-застройщиком об участии в долевом строительстве МКД, а застройщик нанимает строительные фирмы и заключает с ними договоры подряда (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ)).

Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение), качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Если дольщики обнаружат недоделки или дефекты, возникшие из-за несоблюдения установленных требований, возникших по вине застройщика или подрядчиков, и ухудшающие результат работ, они имеют право (ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):

• потребовать безвозмездного устранения неполадок в разумный срок, который определяется объективными обстоятельствами.
• заключить договор подряда с другой организацией для ликвидации выявленных недостатков, а затем потребовать возмещения застройщиком расходов на устранение дефектов.

При получении отказа от застройщика дольщики вправе обратиться в суд.

Дольщики могут обратиться к застройщику с соответствующими требованиями как во время приема-передачи готового объекта долевого строительства, так и в течение гарантийного срока (ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства (за исключением технологического и инженерного оборудования), устанавливаемый договором, не может быть менее 5 лет и исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику, если иное не предусмотрено договором (ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого дольщикам объекта долевого строительства, определяется договором и не может составлять менее 3 лет, и исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 5_1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Таким образом при обнаружении в течение гарантийного срока недостатков в новом МКД, собственники помещений должны предъявлять претензии к застройщику, так как именно с ним были заключены договоры участия в долевом строительстве.

Высолы - легкорастворимые соли, которые проступают белыми пятнами на кирпичной кладке после возведения стены. Относится к дефектам кирпича (п. 3.28 ГОСТ 530-2012 "Кирпич и камень керамические. Общие технические условия").

Причинами высолов на практике являются:

• воздействие осадков;
• свойства строительных материалов (кирпича).

Следовательно, если высолы возникли из-за ненадлежащего качества кирпича, который использовал застройщик при строительстве, в течении гарантийного срока он обязан устранить этот дефект самостоятельно, либо оплатить собственникам помещений расходы на устранение данного дефекта.

2. Предъявлять претензии к застройщику по качеству выполненных работ имеют право:

• собственники помещений в МКД (ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ);
• органы управления товарищества собственников жилья (п. 8 ст. 138 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ)).

Нормы жилищного законодательства не устанавливают обязанность управляющих организаций представлять интересы собственников помещений в МКД перед третьими лицами (застройщиком) (Постановление ФАС ЦО от 26.11.2009 № Ф10-4992/09).

Право предъявлять претензии об устранении недостатков строительства МКД может возникнуть у управляющей организации в том случае, если такое право будет указано непосредственно в договоре управления (Постановление ФАС УО от 18.06.2009 № Ф09-3158/09-С4).

Таким образом, если это прямо не указано в договоре управления, управляющая организация не вправе предъявлять претензии к застройщику по качеству выполненных строительных работ.

Для возмещения расходов на устранение высолов управляющей организации необходимо:

1. Известить застройщика о выявленных дефектах строительства. Это можно сделать заказным письмом с заполнением уведомления о вручении почтового отправления.
2. В присутствии представителя застройщика и собственников помещений в МКД провести осмотр конструкций и составить акт о выявлении дефектов. Акт должен быть подписан собственниками помещений, в противном случае данный акт не будет иметь юридической силы.
   Не является доказательством и дефектная ведомость, оформленная подрядчиком, выполнившим работы по устранению дефектов в одностороннем порядке (Постановление ФАС ПО от 16.07.2009 № А12-17176/2008).
   Отметим, что общее собрание собственников помещений в МКД вправе выбрать лицо, которое будет уполномочено представлять интересы собственников перед застройщиком (ст. 44 ЖК РФ). Это может быть, как один из собственников помещений, так и стороннее физическое лицо. Выбранное лицо будет вправе подписывать акт о выявленных дефектах, а также обращаться в суд с заявлением о возмещении расходов на устранение дефектов строительства. Полномочия указанного выше лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания.
3. После оформления акта, если застройщик откажется добровольно устранить дефекты, управляющая организация вправе устранить дефекты своими силами (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).
4. После выполнения работ по устранению дефектов управляющая организация вправе выставить собственникам помещений в МКД счет на оплату работ, поскольку устранение дефекта (высолов) является работами, которые управляющая организация не имела возможности предусмотреть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда от 29.09.2010 г. N 6464/10).
5. На основании оплаченных счетов за выполненную работу собственники помещений в МКД или уполномоченное ими лицо, вправе обратится в суд с требованием о возмещении расходов с застройщика.

Служба поддержки пользователей систем "Кодекс"/"Техэксперт"
Эксперт Кульченков Дмитрий Иванович