Консультация дня
Предъявление претензий по качествуВсе консультации

Предъявление претензий по качеству капитального ремонта

Ситуация:

В доме был проведен капремонт фасада региональным оператором, дом в управлении управляющей организации.

Силами управляющей организации была проведена экспертиза фасада (с крышей) жилого дома с целью установления причины залива квартир после проведённого ремонта фасада здания. Согласно заключению проведённой экспертизы фасада жилого дома установлено, что по фасаду выполнено утепление под сайдингом и тёплый воздух поднимается кверху. Карниз жилого дома обшит металлическим листом, что не даёт тёплому воздуху охлаждаться и тёплый воздух проникает под слив на крышу жилого дома, где образуется зимой ледяной валик. Примыкания к вентшахтам разгерметизировано и частично отсутствуют установленные металлические зонты над вытяжными шахтами, куда попадает вода от снега и дождя, что приводит к затоплению стен на кухнях и в подъездах жилого дома. Мы написали об этом в Фонд капремонта, а они (и подрядчик) говорят, что эти продухи по смете не нужно было делать. В настоящее время жилищная инспекция нам написала предостережение чтобы мы проверили крышу и устранили все протечки, но ведь такая ситуация опять повторится зимой.

Вопрос:

  1. Может ли управляющая организация как-то повлиять на регоператора капремонта с целью устранения ими данных нарушений?
  2. И нужно ли от собственников дома решение общего собрания на данные действия со стороны управляющей организации?

Ответ:

  1. Управляющая организация может предъявить региональному оператору претензии по качеству капитального ремонта только если такие полномочия прямо указаны в условиях договора управления многоквартирным домом.
  2. Нет, законом не предусмотрена возможность проведения общего собрания для решения вопроса о выборе лица (управляющей организации), уполномоченного предъявлять претензии от имени собственников помещений.

Уполномочить специалиста управляющей организации на представление их интересов перед региональным оператором собственники могут путем выдачи нотариальной доверенности на представление своих интересов.

Обоснование:

1, 2. Региональный оператор обеспечивает проведение и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее - МКД), в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта (ч. 1 ст. 182 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ)).

В целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД региональный оператор несет ответственность перед собственниками за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта привлеченными им подрядными организациями (ч. 6 ст. 182 ЖК РФ).

Ответственность регионального оператора наступает в течение 5 лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и выполненных работ. Ответственность также предусмотрена в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений (п. 11 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ).

Поскольку региональный оператор является заказчиком работ по капитальному ремонту МКД и отвечает за качество проведенных работ перед собственниками, претензии по качеству работ, и взысканию материального ущерба необходимо предъявлять ему (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2017 N 6-КГ17-4).

Из содержания приведенных норм закона следует, что ответственность за качество работ по капитальному ремонту МКД региональный оператор несет перед собственниками помещений. Следовательно, претензии по качеству работ и возмещению причиненного ущерба должны предъявлять собственники помещений в МКД.

Жилищным законодательством не предусмотрена возможность общего собрания собственников помещений выбирать уполномоченное лицо, которое могло бы их представлять в спорах по поводу некачественно проведенного ремонта (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

В связи с этим, управляющая организация не вправе самостоятельно обратиться с претензией к региональному оператору.

Право предъявлять претензии об устранении недостатков капитального ремонта МКД может возникнуть у управляющей организации в том случае, если такое право будет указано непосредственно в договоре управления (Постановление ФАС Уральского округа от 18.06.2009 N Ф09-3158/09-С4).

Следует отметить, что собственники помещений в МКД вправе уполномочить специалиста управляющей организации на предоставление своих интересов в спорах с региональным оператором капитального ремонта. Для этого один или несколько собственников могут оформить нотариальную доверенность, уполномочивающую представителя управляющей организации действовать от их имени (ст. 185_1 ГК РФ).

При наличии нотариально заверенной доверенности специалист управляющей организации сможет обратиться с претензией к региональному оператору капитального ремонта об устранении выявленных недостатков, а также возмещении причиненного вреда имуществу собственников (в случае если такой вред причинен некачественным выполнением работ по капитальному ремонту).

Если собственники помещений в МКД отказываются выдавать доверенности специалисту управляющей организации, Вы можете порекомендовать им обратится с претензией к региональному оператору капитального ремонта самостоятельно.

Служба поддержки пользователей систем "Кодекс"/"Техэксперт"
Эксперт Кульченков Дмитрий Иванович

Данная консультация бесплатно предоставлена пользователю профессиональной справочной системы «Техэксперт: Стройэксперт» в рамках стандарта обслуживания.

Настоящий материал является ответом на частный запрос и может утратить свою актуальность в связи с изменением законодательства.