+7 (495)730-07-66
Консультация дня
Права арендатораВсе консультации

Устранение нарушений права арендатора

Вопрос: 

У индивидуального предпринимателя Иванова в долгосрочной аренде (до 2025 года) земельный участок. Назначение - для открытой наземной автостоянки около торгового центра (сам торговый центр также принадлежит Иванову). Арендодатель - Комитет по управлению имуществом города.

Соседний участок в долгосрочной аренде у индивидуального предпринимателя Петрова. Петров не направлял никаких писем ни Иванову, ни собственнику соседнего участка Комитету по управлению имуществом.

Петров обратился в администрацию города с заявлением о выдаче разрешения на земляные работы со вскрытием грунта. Администрация выдала ему такое разрешение. В схеме, приложенной к разрешению, указана траектория прокладывания траншеи - через всю автостоянку Иванова.

Административный регламент по предоставлению данной муниципальной услуги нашего города не содержит пункт о том, что необходимо согласование с собственниками, арендаторами земельных участков.

В листе согласования (приложение к разрешению) также не прописаны ни Комитет по управлению имуществом, ни Иванов.

Работы на сегодняшний день проведены, траншеи засыпаны, асфальт восстановлен.

Теплосеть, которую построил Петров, он в собственность так и не оформил, на баланс обслуживающих организаций не поставил, никуда не передал.

Но согласно ПЗЗ на участке Иванова разрешается строительство магазина, градостроительный план у Иванова также есть, он заказал проект на строительство, планирует строить.

Но существующая теплосеть мешает Иванову строить магазин, т.к. проходит прямо по центру его земельного участка.

Перенести ее можно чуть дальше, возможность есть. Но Петров против, говорит пусть остается все как есть.

Куда сейчас обращаться Иванову?

В случае обращения в суд кто будет надлежащим ответчиком, какие должны быть исковые требования?

Ответ: 

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

На основании статьи 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301-304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Как разъяснил Президиум ВАС РФ в Обзоре судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, доведенном Информационным письмом от 15.01.2013 N 153, в силу статей 304, 305 ГК РФ в случае передачи имущества в аренду право на негаторный иск имеют как арендатор, так и арендодатель - собственник имущества, чье вещное право может быть нарушено действиями третьего лица, пользующегося чужим имуществом без воли собственника, но не нарушающего его владения. При этом в таких делах обязательно участие как арендатора, так и арендодателя (тот, кто не является истцом, привлекается к участию в деле как третье лицо, не заявляющее самостоятельного требования относительно предмета спора, на стороне истца), поскольку если в удовлетворении иска арендодателю будет отказано, арендатор не вправе обратиться с иском о том же предмете и по тем же основаниям к этому же ответчику. Производство по таким делам прекращается на основании пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Правом на истребование имущества из чужого незаконного владения помимо собственника обладает лицо, владеющее указанным имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором (Постановление ФАС Московского округа от 16.03.2000 по делу N А40-39400/99-77-385).

Как указал ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 27.12.2005 по делу N А32-8116/2005-36/124, лицо, владеющее имуществом на основании договора, вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения. Законным владельцем может быть и не собственник имущества, а наниматель (арендатор).

Таким образом, арендатор обладает правом на негаторный иск, направленный на защиту права владеющего арендатора от нарушений, не связанных с лишением владения, но препятствующих пользованию имуществом.

Надлежащим ответчиком в рассматриваемой ситуации, на наш взгляд, следует признать арендатора соседнего земельного участка, поскольку право собственности на построенную им теплосеть приобретено им на основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ, по смыслу которой лицо вправе быть собственником трубопровода при условии доказанности двух юридически значимых обстоятельств: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при ее создании.     

Суды подтверждают возможность признания права собственности на участок трубопровода за лицом, изготовившем его для себя (собственных нужд), за счет собственных средств без подтверждения права собственности на трубопровод (теплопровод, водопровод) путем предоставления документов, необходимых для объектов недвижимости - кадастрового паспорта, свидетельства о госрегистрации права собственности (Апелляционные определения Верховного суда Республики Башкортостан от 15.10.2015 по делу N 33-17927/2015, Верховного суда Республики Хакасия от 29.08.2012 по делу N 33-1737/2012).

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012 и правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 6200/10, трубопроводы и другие линейные объекты, являющиеся вспомогательными по отношению к основному объекту, не являются объектами недвижимости.

Поэтому такой объект (участок теплопровода), который хоть и прочно связан с землей, но не имеет самостоятельного функционального назначения, не может быть признан объектом недвижимого имущества, право на которое подлежит регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.06.2016 N Ф09-4409/16 по делу N А50-7232/2015).

По мнению Арбитражного суда Свердловской области (Решение от 24.02.2015 по делу N А60-38533/2013, далее - Решение N А60-38533/2013) построившее участок теплотрассы лицо является ее собственником в силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ, а право собственности на подобный объект недвижимого имущества не может быть подтверждено путем представления документов, необходимых для объектов недвижимости - кадастрового паспорта, свидетельства о государственное регистрации права собственности и т.п.

В данном случае арендатор вправе обратиться в суд с негаторным иском, а именно с требованием о возложении обязанности на арендатора смежного участка (собственника теплосети) переноса участка теплосети (теплотрассы), обосновывая исковые требования тем, что наличие теплосети препятствует арендатору в пользовании и владении арендуемым участком, в частности, в осуществлении строительства объекта.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение, либо имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Поскольку арендатор ссылается на то, что возведение участка теплосети влечет за собой невозможность / ограничивает возможности использования арендуемого земельного участка, в частности, препятствует осуществлению планов арендатора по строительству магазина, в предмет доказывания по такому иску будет входить: подтверждение того, что арендатор (Иванов) является лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором; доказательства невозможности использования участка по назначению (для осуществления строительства); доказательства того, что часть земельного участка, на которой расположена теплотрасса, будет занята непосредственно при строительстве; доказательства технической возможности осуществления ее переноса.

В части установления возможности переноса спорного трубопровода суд может назначить (по свой инициативе или по ходатайству лица, участвующего в деле) судебную строительно-техническую экспертизу (см. Решение N А60-38533/2013).

Лисицкая О.С.,

эксперт по гражданскому, корпоративному и трудовому праву

Данная консультация бесплатно предоставлена пользователю профессиональной справочной системы «Кодекс: Помощник юриста» в рамках стандарта обслуживания.

Настоящий материал является ответом на частный запрос и может утратить свою актуальность в связи с изменением законодательства.

Подписаться на рассылку новых консультаций