Проведение осмотров жилых помещений в МКД управляющей организацией

Ситуация:

В адрес управляющей компании поступило коллективное обращение от собственников помещений в многоквартирном доме о том, что в жилом помещении данного жилого дома собственник на протяжении многих лет содержит животных, а именно: собаки и кошки, количество установить не представляется возможным. Из квартиры распространяется зловонный запах, постоянно собаки лают, животные не выгуливаются, по имеющимся косвенным признакам хозяйка квартиры оказывает услуги по передержке животных. Собственники помещений просят управляющую компанию составить акт обследования жилого помещения владельца домашних животных.

Вопрос:

1. Имеет ли право управляющая компания без согласия собственника помещения провести осмотр жилого помещения.
2. К чьим полномочиям относятся действия по привидению помещения в соответствие с Правилами содержания общего имущества.
3. Какие мероприятия может выполнить управляющая компания в отношении собственника по соблюдению правил содержания животных в многоквартирном доме.

Ответ:

1. Нет, управляющая организация не имеет права без согласия собственника провести осмотр жилого помещения.
2. Обязать собственника жилого помещения выполнять требования по надлежащему содержанию жилого помещения и общедомового имущества уполномочены органы жилищного надзора.
3. Управляющая организация вправе направить собственнику письменное уведомление о необходимости выполнения требований по содержанию животных в жилом помещении многоквартирного дома.

В случае отказа собственника от соблюдения правил содержания домашних животных, управляющая организация может порекомендовать собственникам соседних помещений обратиться с жалобами в органы государственного жилищного надзора, Роспотребнадзора и участковому инспектору полиции.

Обоснование:

1. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в целях (п. 3 ст. 3 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ)):

• спасения жизни граждан и их имущества;
• обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера,
• задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Осмотр жилого помещения в многоквартирном доме (далее - МКД) специалистами управляющей организации может быть произведен:

• с целью выявления состояния несущих конструкций, а также состояния инженерного оборудования, отнесенного к общедомовому имуществу. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений (п.2.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).
• в рамках предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД для проверки и ремонта инженерных сетей и ликвидации возникших аварий (пп. "о" п. 31, пп. "б" п. 32, пп. "е" п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

При этом в вышеперечисленных случаях управляющая организация должна согласовать дату и время проведения осмотра.

Следовательно, сотрудники управляющей организации не вправе без согласия собственника входить в его помещение и проводить осмотры.

2. Государственный контроль за использованием, сохранностью и соответствием жилых помещений установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами государственного жилищного надзора (ст. 20 ЖК РФ).

Должностные лица государственного жилищного надзора вправе (п. 5 ст. 20 ЖК РФ):

• беспрепятственно по предъявлении служебного удостоверения и копии приказа о назначении проверки посещать, с согласия собственников либо нанимателей, расположенные в МКД помещения и проводить их обследования;
• выдавать предписания об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований к содержанию жилых помещений.
• составлять протоколы об административных правонарушениях, связанных с нарушениями требований по содержанию жилых помещений, рассматривать дела об указанных административных правонарушениях и принимать меры по предотвращению таких нарушений.

В качестве пользователя жилым помещением собственник обязан (п. 19 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 N 25):

• использовать жилое помещение по назначению;
• обеспечивать сохранность жилого помещения;
• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения.

За нарушение указанных обязанностей собственник может быть привлечен органом жилищного надзора к административной ответственности.

Напомним, что использование жилого помещения не по назначению влечет наложение на собственника помещения административного взыскания в виде предупреждения или наложения административного штрафа от 1000 до 1500 рублей (ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ)

3. Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

При управлении МКД управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и правил содержания общего имущества в МКД, а также за качественное предоставление коммунальных услуг (ч. 2_3 ст. 161 ЖК РФ).

Техническое обслуживание жилищного фонда включает в себя (п. 2.1 Правил, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170):

• контроль за состоянием жилищного фонда, осуществляемый путем проведения плановых и внеплановых осмотров общего имущества;
• поддержание общего имущества в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем при проведении осмотров;
• контроль за использованием и содержанием помещений, осуществляемый в ходе осмотров;
• инструктаж нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений (осуществляемый в ходе осмотров) о порядке содержания таких помещений и эксплуатации инженерного оборудования, а также о правилах пожарной безопасности.
• осмотр технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования;
• выполнение необходимых ремонтных работ, проверки и устранения недостатков предоставления коммунальных услуг;
• выполнение ремонтных работ для ликвидации аварий.

Следовательно, на управляющую организацию в рамках ее функций и полномочий законодательно возложена обязанность осуществлять осмотр и содержание общего имущества в МКД, в том числе расположенного внутри жилых и нежилых помещений, а также осмотр состояния технического и санитарного оборудования, расположенного внутри жилых и нежилых помещений.

В то же время у управляющей организации нет полномочий выдавать предписания по выявленным нарушениям и привлекать собственников помещений к ответственности. В рамках выполнения обязанностей по содержанию общедомового имущества управляющая организация вправе направить собственнику-нарушителю уведомление с просьбой устранить нарушение в пользовании помещением и общедомовым имуществом.

В случае отказа собственника устранить возникшие по его вине нарушения, управляющая организация может порекомендовать собственникам остальных помещений в МКД обратиться с жалобой на нарушителя в органы государственного жилищного надзора.

Если в результате содержания в квартире собак нарушаются санитарные нормы, а собственник отказывается устранять возникшие нарушения, можно порекомендовать собственникам остальных квартир помимо органов жилищного надзора обратиться с жалобой также в Роспотребнадзор и участковому инспектору полиции.

Служба поддержки пользователей систем "Кодекс"/"Техэксперт"
Эксперт Кульченков Дмитрий Иванович