Обязана ли УК осматривать жилые помещения?

Вопрос:

Обязана ли управляющая организация осуществлять осмотр жилых помещений в многоквартирном доме?

Ответ:

Да, управляющая организация в рамках своих полномочий обязана осуществлять осмотр жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме (далее - МКД), но только на предмет:

• осмотра состояния общего имущества в МКД, размещенного внутри жилого помещения;
• осмотра состояния внутриквартирного технического и санитарного оборудования;
• контроля за использованием и содержанием помещений.

Обоснование:

Управление многоквартирным домом (далее - МКД) должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ(далее - ЖК РФ)).

При управлении МКД управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и правил содержания общего имущества в МКД, а также за качественное предоставление коммунальных услуг (ч. 2_3 ст. 161 ЖК РФ).

Содержание общего имущества включает в себя (в числе прочего) осмотры общего имущества управляющей организацией с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, проводимые с целью (пп. "а" п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491):

• своевременного выявления несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ;
• своевременного обнаружения дефектов общего имущества, влекущих за собой угрозу безопасности жизни и здоровью граждан.

Техническое обслуживание жилищного фонда (в числе прочего) включает в себя (абзац третий раздела II, первый и второй абзацы п. 2.1 Техническое обслуживание жилищного фонда включает в себя (абзац третий раздела II, первый и второй абзацы п. 2.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя от 27.09.2003 N 170):

• контроль за состоянием жилищного фонда, осуществляемый путем проведения плановых и внеплановых осмотров общего имущества;
• поддержание общего имущества в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем при проведении осмотров;
• контроль за использованием и содержанием помещений, осуществляемый в ходе осмотров;
• инструктаж нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений (осуществляемый в ходе осмотров) о порядке содержания таких помещений и эксплуатации инженерного оборудования, а также о правилах пожарной безопасности.

В рамках предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД управляющая организация имеет право требовать от потребителя допуска представителей управляющей организации (в том числе работников аварийных служб) в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение для (пп. "о" п. 31, пп. "б" п. 32, пп. "е" п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354):

• осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования;
• выполнения необходимых ремонтных работ, проверки и устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости;
• выполнения ремонтных работ для ликвидации аварий - в любое время.

Суммируя изложенное, на управляющую организацию в рамках ее функций и полномочий законодательно возложена обязанность осуществлять осмотр общего имущества в МКД, в том числе расположенного внутри жилых и нежилых помещений, а также осмотр состояния технического и санитарного оборудования расположенного внутри жилых и нежилых помещений.

Эксперт Службы поддержки пользователей проекта "Техэксперт: Эксплуатация зданий"
Кульченков Дмитрий Иванович