Обеспечение пожарной безопасности собственниками помещений

Вопрос:

У нас есть шестиэтажное производственное здание, которое принадлежит 12 собственникам (нам принадлежит 80% здания, г.Москва). В принадлежащих нам помещениях нами установлены:
- система автоматической пожарной сигнализации;
- система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре;
- противопожарные сигнализации требуемого типа и назначения, которые соответствуют требованиям уполномоченного органа противопожарной безопасности.

Мы заключили договор с профильной организацией на обслуживание и ремонт указанных систем и оборудования. Однако другие собственники ничего не делают в этой части: не устанавливают систему автоматической пожарной сигнализации и систему оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, в том числе противопожарные сигнализации требуемого типа и назначения. Когда мы спрашиваем инспекторов МЧС о неучастии других собственников в общей системе пожарной безопасности, то внятных ответов не получаем. Когда мы пишем об этом другим собственникам, то они нам говорят, что они наши права не нарушают, если даже если они нарушают нормы пожарной безопасности. Однако мы считаем, какой смысл вкладывать много денег на противопожарные средства в свои помещения, если другие собственники этого не делают, несмотря на то, что мы вместе находимся в одном здании. Как нам быть? Можем ли обязать их выполнить свои обязательства в сфере пожарной безопасности?

Ответ:

Да, можно обязать, но только в отношении общего имущества (помещений общего пользования).
В целом же на практике проведение мероприятий по обеспечению пожарной безопасности собственниками помещений в здании обеспечивается посредством выполнения выдаваемых в их адрес должностными лицами органов государственного пожарного надзора по итогам проведения контрольных (надзорных) мероприятий предписаний об устранении выявленных нарушений требований пожарной безопасности.

Обоснование:

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В свою очередь, статья 249 ГК РФ обязывает каждого участника долевой собственности соразмерно со своей долей участвовать в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.

Так, если помещения собственников в описанной в вопросе ситуации находятся в их индивидуальной собственности, очевидно, в производственном здании имеются также помещения общего пользования.

Вопрос о порядке содержания общего имущества нежилого здания, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, законом прямо не урегулирован. Однако Пленум ВАС РФ в пункте 1 постановления от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" дает разъяснение о том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, о бремени содержания имущества, находящегося в долевой собственности (статья 249 ГК РФ), и о содержании общего имущества многоквартирного дома (статья 290 ГК РФ).
Вопросам содержания общего имущества в многоквартирном доме посвящена также статья 39 Жилищного кодекса РФ.

Нормы частей 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ определяют, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В пункте 4 постановления № 64 указано, что соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.
Иными словами, будучи собственниками общего имущества нежилого здания, собственники расположенных в нем помещений несут обязанность по содержанию общего имущества так же, как и собственники помещений в многоквартирных домах - соразмерно площади находящихся в собственности помещений.

Следовательно, собственники помещений в здании обязаны соразмерно участвовать в оплате работ по обслуживанию и ремонту противопожарного оборудования, установленного в помещениях общего пользования.

При этом по аналогии с общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 44 ЖК РФ), общее собрание собственников помещений в нежилом здании является органом управления таким зданием.

Целесообразно на голосование на общем собрании собственников здания поставить вопрос, например, по выполнению мероприятий в сфере пожарной безопасности в отношении общих помещений и соразмерному финансированию таких работ.

В судебной практике можно встретить вывод о том, что неисполнение одним из собственников помещений в нежилом здании требований пожарной безопасности при эксплуатации помещений может нанести ущерб всему зданию, то есть нарушает права на пожарную безопасность других собственников (Апелляционное определение Самарского областного суда от 06.06.2012 по делу № 33-5286/2012). В рамках данного спора суд удовлетворил требования одного собственника (пользователя) помещений в здании об устранении нарушений противопожарной безопасности к другому собственнику, со ссылкой на статью 12 ГК РФ (одним из способов защиты нарушенного гражданского права является пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения) признав, что собственник (пользователь) вправе самостоятельно избрать способ защиты своего нарушенного права, в связи с чем является надлежащим истцом и вправе заявлять требования о понуждении ответчика (другого собственника) к устранению нарушений, т.к. данные нарушения правил пожарной безопасности могут привести в будущем к нарушениям его прав и законных интересов.
Правда, стоит учесть, что такое положительное решение было принято судом в том числе и потому, что по другому, ранее рассмотренному делу (по иску прокурора) уже были установлены и подтверждены нарушения пожарной безопасности со стороны ответчика и его уже обязали устранить выявленные недостатки.

В целом же стоит исходить из того, что на практике обязание собственника нежилых помещений в здании нести бремя по содержанию принадлежащего ему на праве собственности имущества, в том числе и по соблюдению требований пожарной безопасности в принадлежащих ему помещениях, осуществляется обычно посредством выполнения контрольными (надзорными) органами своих контрольных функций по обеспечению пожарной безопасности и выдачи соответствующих предписаний.

Так, соблюдение организациями и гражданами требований пожарной безопасности в зданиях, помещениях, которыми организации и граждане владеют и (или) пользуются и к которым предъявляются требования пожарной безопасности, является предметом федерального государственного пожарного надзора (часть 3 статьи 6 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ "О пожарной безопасности").

Подпунктом "л" пункта 12 Положения о федеральном государственном пожарном надзоре утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 12.04.2012 № 290, предусмотрено право государственных инспекторов городов (округов, районов) субъектов Российской Федерации, государственных инспекторов административно-территориальных единиц (округов, районов) в г.Москве, г.Санкт-Петербурге по пожарному надзору в рамках своей компетенции в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, выдавать организациям и гражданам предписания об устранении выявленных нарушений требований пожарной безопасности.

В соответствии с абзацем 2 части 2 статьи 37 Закона № 69-ФЗ на руководителей организаций возложена обязанность по соблюдению требований пожарной безопасности, а также по выполнению предписаний, постановлений и иных законных требований должностных лиц пожарной охраны.

Служба поддержки пользователей систем "Кодекс"/"Техэксперт"
Эксперт Лисицкая Ольга Сергеевна