Нужно ли присутствие застройщика при промывке теплообменников на гарантии
Вопрос:
Многоквартирный дом новый. Первый отопительный сезон закончился, необходимо подготовить тепловой узел к следующему сезону. Для этого нужно промыть теплообменники. Инженерная система отопления на гарантии застройщика, теплообменники пластинчатые. Должен ли присутствовать застройщик при разборке и промывке теплообменников? Как правильно это документально оформить?
Ответ:
Необходимость присутствия застройщика при разборе, промывке пластинчатых теплообменников, а также последующее оформление этих процедур могут содержаться в инструкции по эксплуатации многоквартирного дома или инструкции по эксплуатации теплообменника.
При отсутствии в указанных инструкциях информации о необходимости присутствия застройщика при разборе и промывке теплообменников считаем возможным проведение таких действий без его участия, но с неукоснительным соблюдением требований инструкции по эксплуатации многоквартирного дома или инструкции по эксплуатации теплообменника.
При отсутствии конкретного акта, оформляемого по результатам разбора и промывки теплообменников, в указанных документах рекомендуем Вам воспользоваться актом, содержащимся в Приложении Е к СП 347.1325800.2017 Внутренние системы отопления, горячего и холодного водоснабжения. Правила эксплуатации.
Обоснование:
При передаче объекта долевого строительства (многоквартирного дома (далее - МКД)) застройщик обязан передать документы, касающиеся эксплуатации МКД (п. 2 ст. 456 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ)).
В частности, застройщик обязан передать участнику долевого строительства (будущему собственнику помещения) инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства (МКД) (далее - инструкция по эксплуатации МКД) (ч. 1.1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ)).
Инструкция по эксплуатации МКД передается на хранение управляющей организации (далее - УО), если ее ведение и хранение согласно условиям договора управления МКД осуществляет УО (п. 27 Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утвержденного Приказом Минрегиона России от 01.06.2007 N 45 (далее - Положение, утвержденное Приказом Минрегиона России от 01.06.2007 N 45)).
В инструкцию по эксплуатации МКД включаются рекомендации застройщика (подрядчиков) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, в том числе в отношении систем отопления. Также в инструкцию по эксплуатации МКД могут быть включены рекомендации проектировщиков, поставщиков (изготовителей) оборудования, субподрядчиков (п. 4, 6 Положения, утвержденного Приказом Минрегиона России от 01.06.2007 N 45, подраздел 3.11 Приложения к Положению, утвержденному Приказом Минрегиона России от 01.06.2007 N 45).
Таким образом, особенности эксплуатации систем отопления (в частности, теплообменников), в том числе необходимость присутствия застройщика при отдельных процессах обслуживания этих систем и последующее документальное оформление таких процессов, предусматриваются инструкцией по эксплуатации МКД.
Более того, информация по обслуживанию (разборке и промывке) конкретной марки и модели теплообменника содержится в инструкции по эксплуатации такого теплообменника (далее - инструкция по эксплуатации теплообменника), выдаваемой заводом - изготовителем (п. 2 ст. 456 ГК РФ).
Соответственно, если у УО нет прямого указания по обслуживанию теплообменников, то ей необходимо обратиться в адрес застройщика или завода - изготовителя для получения инструкции по эксплуатации конкретной модели теплообменника.
При отсутствии в инструкции по эксплуатации МКД или инструкции по эксплуатации теплообменника информации о необходимости присутствия застройщика при разборе и промывке теплообменников считаем возможным проведение таких действий без его участия, но с неукоснительным соблюдением требований указанных инструкций.
Дополнительно сообщаем, что при проведении УО разборки и промывки пластинчатых теплообменников с нарушением требований инструкции по эксплуатации МКД или инструкции по эксплуатации теплообменника, возможно прекращение действия гарантийного обязательства в отношении них (п. 2 ст. 476, п. 3 ст. 477 ГК РФ, ч. 7 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
По вопросу оформления промывки теплообменников сообщаем следующее.
Действующим законодательством не установлена форма акта промывки теплообменников.
При отсутствии формы такого акта в инструкции по эксплуатации МКД или инструкции по эксплуатации теплообменника, а также для подтверждения факта выполнения данных работ рекомендуем Вам воспользоваться актом, содержащимся в Приложении Е к СП 347.1325800.2017 Внутренние системы отопления, горячего и холодного водоснабжения. Правила эксплуатации.
Служба поддержки пользователей систем "Кодекс"/"Техэксперт"
Эксперт Качалина Мария Александровна
Данная консультация бесплатно предоставлена пользователю профессиональной справочной системы «Техэксперт» в рамках стандарта обслуживания.
Настоящий материал является ответом на частный запрос и может утратить свою актуальность в связи с изменением законодательства.