Можно ли расторгнуть договор аренды без возмещения убытков арендодателя, если арендатору нечем платить (с учётом сложившейся экономической обстановки)

Вопрос:

Можно ли расторгнуть договор аренды без возмещения убытков арендодателя, если арендатору нечем платить (с учётом сложившейся экономической обстановки)? Что делать с обеспечительным платежом?

08.06.2020 официально опубликован закон N 166-ФЗ, вносящий коррективы по данному вопросу: можно расторгнуть договор по инициативе арендатора без возмещения убытков арендодателя, если арендодатель в течение 14 дней не идёт навстречу арендатору в части снижения арендной платы. Закон фактически призывает стороны договариваться. Как быть в ситуации, если договориться не получается?

Ответ:

Если аренда недвижимости стала обременительной для арендатора - субъекта малого или среднего предпринимательства, работающего в наиболее пострадавших отраслях, по договору, заключенному до введения в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, он может потребовать уменьшения арендной платы на срок до 1 года.

Если стороны не придут к соглашению об уменьшении платы или ином изменении условий срочного договора, арендатор может отказаться от него не позднее 1 октября. Это допустимо, если стороны не договорятся в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении платы.

В этом случае арендатор не возмещает упущенную выгоду, убытки по статье 393.1 ГК РФ, не платит за односторонний отказ, однако теряет обеспечительный платеж. Отказ производится в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

Обоснование:

Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ статья 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" дополнена частью 4, согласно которой арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

Тем самым, арендатор может потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года при условии, что:

• арендатор является субъектом малого или среднего предпринимательства (пункт 1 статьи 3, статья 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации");
• арендатор осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (перечень утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434), а аренда имущества связана с осуществлением этой деятельности (используется в целях осуществления этой деятельности);
• сам договор аренды заключен до введения в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
• арендуемое имущество - недвижимость (а именно здания, сооружения, нежилые помещения или их части).

Если договориться с арендодателем не получилось, арендатор может отказаться от такого договора аренды в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ, без применения к нему санкций.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Для этого (осуществления такого отказа) должны быть соблюдены следующие условия и порядок:

• арендатор является субъектом малого или среднего предпринимательства;
• арендатор осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, а аренда имущества связана с осуществлением этой деятельности (используется в целях осуществления этой деятельности);
• сам договор аренды заключен до введения в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
• арендуемое имущество - недвижимость (здания, сооружения, нежилые помещения или их части);
• арендатор потребовал от арендодателя снизить плату на период до одного года;
• арендодатель не стал уменьшать плату или иным образом менять договор, договориться не удалось;
• с момента обращения арендатора прошло 14 рабочих дней, в течение которых стороны не пришли к соглашению.

Если эти условия соблюдены, арендатор вправе направить арендодателю уведомление об отказе от договора не позднее 1 октября текущего года. Договор прекращается с момента получения арендодателем данного уведомления (пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ).

В этом случае арендатору не придется возмещать упущенную выгоду, убытки по статье 393.1 ГК РФ, связанные с досрочным прекращением договора, штраф за односторонний отказ, если он установлен договором, однако теряет обеспечительный платеж - он остается у арендодателя.

Данная мера поддержки малого и среднего бизнеса введена совсем недавно, судебная практика пока не сформирована.

Если арендатор не относится к малому или среднему бизнесу, данная мера поддержки в виде права на отказ от договора без санкций не предоставляется.

Однако напоминаем, что любой арендатор недвижимости (в том числе относящийся к крупному бизнесу), работающий в пострадавших отраслях (кроме аренды жилых помещений), может претендовать на:

• получение отсрочки по арендным платежам с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на срок до 1 октября 2020 г. (часть 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 439);
• уменьшение арендной платы, если арендатор в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации не смог пользоваться арендованным имуществом (часть 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ). Верховный Суд РФ разъяснил, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества. Когда было заключено дополнительное соглашение или вынесено решение суда о понуждении снизить плату, значения не имеет (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Служба поддержки пользователей систем "Кодекс"/"Техэксперт"
     Эксперт Лисицкая Ольга Сергеевна