+7 (495)730-07-66
Консультация дня
Крыша здания как объект арендыВсе консультации

Крыша здания как объект аренды

Вопрос:

Является ли крыша здания объектом аренды?

Ответ:

Относительно озвученного пользователем вопроса, как среди юристов-теоретиков, так и среди судей нет по сей день однозначного мнения. Соответственно, нет и единообразного оформления соответствующих договорных отношений.

Высший Арбитражный суд полагает, что аренда невозможна. Основание такого мнения - передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования. А крыша, между тем, представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который можно передать в пользование отдельно от здания (п.1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 N 66).

Среди последствий такого решения: невозможность для компании, которая пользовалась крышей, претендовать на преимущественные права в отношении договора на новый срок, которые имеет арендатор (ст.621 ГК РФ).

С другой точки зрения - крыша является непотребляемым, индивидуализированным имуществом и законодательство не ограничивает ее оборотоспособность, не запрещает сдавать в пользование. В соответствии со ст.36 ЖК РФ крыша относится к общему имуществу многоквартирного дома и указанная норма закона не запрещает ее передачу в пользование третьим лицам.

Тем не менее, исходя из позиции Высшего арбитражного суда, в договорах о предоставлении крыши для размещения чего-либо термин "пользование" употреблять не стоит. Некоторые юристы в подобной сделке склонны видеть договор об оказании услуг. Но статья 779 ГК РФ определяет услуги через понятие "действие", а в большинстве случаев собственник никаких действий не предпринимает, он только лишь передает в пользование кровлю здания.

На практике юристы, в основном, используют следующие договорные конструкции:

  • договор аренды оборудования, расположенного на крыше.
  • договор оказания услуг
  • не поименованный в ГК РФ договор.

Предметом договора в последнем варианте является "предоставление возможности на возмездной основе разместить на крыше ________ (рекламу, к примеру)".

Это договор без указания вида, стороны в тексте договора имеют нейтральные наименования, например, "Сторона 1" и "Сторона 2".

Помимо изложенного, хотелось бы отметить, что несмотря на так называемые "ограничения" возможности заключения договоров аренды поверхности крыши и попыток многих юристов "маскировать" такие договоры, правовая природа таких сделок не изменяется. Это подтверждается некоторыми судебными решениями, принятыми уже после выхода информационного письма N 66.

В соответствии с этими решениями взаимоотношения сторон, связанные с размещением на крыше рекламы, например, признавались именно арендными (постановления федеральных арбитражных судов Дальневосточного округа от 12.08.02 N Ф03-А51/02-1/1545, Московского округа от 27.11.03 N КГ-А40/9385-03).

Есть, конечно, и противоположные мнения. Вообще, вопрос о квалификации договора об использовании поверхности крыши в основном зависит от арбитражного округа, где будет рассматриваться спор, связанный с таким договором.

Рекомендую, все-таки, арендой подобный договор не называть, а использовать иные, хотя и спорные, но возможные договорные конструкции.

Петросян Э.С.,

эксперт Линии профессиональной поддержки в области гражданского и трудового права

Данная консультация бесплатно предоставлена пользователю профессиональной справочной системы «Кодекс: Помощник юриста» в рамках стандарта обслуживания.

Настоящий материал является ответом на частный запрос и может утратить свою актуальность в связи с изменением законодательства.

Подписаться на рассылку новых консультаций