+7 (495)730-07-66
Консультация дня
Как оформить смену застройщика?Все консультации

Смена застройщика в процессе строительства

Вопрос:

Если застройщик (юридическое лицо) собирается сменить либо передать право на дальнейшее завершение строительства многоквартирного дома, что делать с участниками долевого строительства? Каким образом оформить отношения с дольщиками? Опишите процедуру.

Ответ:

При смене застройщика до завершения строительства МКД необходимо руководствоваться положениями главы 24 ГК РФ "Перемена лиц в обязательстве".

Обоснование:

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает порядок уступки участником долевого строительства права требования по договору (статья 11), тогда как смена застройщика Законом N 214-ФЗ не регламентирована, в связи с чем, учитывая, что Закон N 214-ФЗ не предусматривает каких-либо случаев универсального правопреемства в отношении застройщика в обязательствах по долевому участию в строительстве жилья, а застройщик является стороной по договору долевого участия в строительстве, следует руководствоваться положениями главы 24 ГК РФ "Перемена лиц в обязательстве". Таким образом, по сути смена застройщика - это перемена лиц в обязательстве.

В случае, когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другому лицу, перемена лиц в обязательстве охватывает как переход прав кредитора к другому лицу, так и перевод долга.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (пункт 1 статьи 382 ГК РФ). В свою очередь, с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо (статья 391 ГК РФ).

Следовательно, в силу положений пункта 2 статьи 391 ГК РФ, допускающего перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора, замена застройщика как должника предполагает согласие кредиторов, которыми в данном случае выступают участники долевого строительства.

Механизм перемены застройщика и получения согласия участников долевого участия законодательством не определен.

На практике суды подтверждают, что актом надлежащего выражения и оформления согласия участника долевого строительства (кредитора), на перевод долга и признания сделки по переводу долга застройщика может выступать только индивидуальный договор смены застройщика, заключаемый в соответствии с общим договором уступки прав и обязанностей застройщика (см., например, решение Ленинского районного суда г.Пензы от 14.12.2011 по делу N 2-4054/2011).

В таком случае процедура смены застройщика может выглядеть следующим образом: между прежним и новым застройщиком заключается договор, по условиям которого первоначальный кредитор передает другой стороне обязательственное право застройки (права и обязанности застройщика по строящимся домам) - т.н. общий договор; прежний застройщик передает новому все необходимые документы, в том числе техническую документацию, документы, подтверждающие факт частичной или полной оплаты по договору долевого участия в строительстве на основании соответствующих платежных документов, и пр.; после получения подтверждающих документов новый застройщик жилого дома переоформляет отношения с участниками долевого строительства путем заключения с каждым договора о смене лица на стороне застройщика. Такой договор подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 389 ГК РФ).

При таком механизме смены стороны застройщика в обязательстве обязанность по передаче участнику долевого строительства (после завершения строительства жилого дома) объекта долевого строительства возникает у нового застройщика с момента заключения и государственной регистрации индивидуального договора о смене застройщика конкретно по его договору долевого участия. Согласие участников долевого строительства на момент подписания общего договора перемены стороны только предполагается, поскольку общий договор не является совершаемой в установленном порядке сделкой по переводу долга застройщика - такая сделка оформляется индивидуально по каждому зарегистрированному договору долевого участия в строительстве жилого дома.

Лисицкая О.С.,

Эксперт по гражданскому, корпоративному и трудовому праву.

Данная консультация бесплатно предоставлена пользователю профессиональной справочной системы «Кодекс: Помощник юриста» в рамках стандарта обслуживания.

Настоящий материал является ответом на частный запрос и может утратить свою актуальность в связи с изменением законодательства.

Подписаться на рассылку новых консультаций