Доход с продажи недвижимости в целях исчисления УСН

Вопрос:

Гражданин- физическое лицо, в то же время зарегистрированный как индивидуальный предприниматель имеет в собственности квартиру, где зарегистрирован и проживает более 5 лет. На время отъезда из города сроком на 1 год он сдал квартиру внаём, заплатив в бюджет при этом с полученного дохода 6% по упрощенной системе налогообложения и отразив полученный доход в книге доходов и расходов (ИП имеет зарегистрированный не основной (дополнительный) вид деятельности 68.20.1 "Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом").

Данная квартира сдавалась внаём однократно. В настоящее время ИП принял решение - продать квартиру.

При продаже данной жилой квартиры, как физическим лицом, налог на доходы не возникает, т.к. в собственности недвижимое имущество находится свыше 5 лет. А возникает ли доход от продажи у ИП, т. к. квартира сдавалась внаём? И нужно ли будет с неё уплачивать 6% по УСНО и 1% в Пенсионный Фонд РФ?

Ответ:

В случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, в частности, сдавалось в аренду (даже однажды), то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Обоснование:

В соответствии с пунктом 1 статьи 346_15 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщики при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, учитывают доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 НК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 248 НК РФ к доходам относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. При этом доходы от реализации определяются в порядке, установленном статьей 249 НК РФ, а внереализационные доходы - в порядке, установленном статьей 250 НК РФ.

В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Согласно позиции финансового ведомства доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.

В случае если индивидуальный предприниматель осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

В случае если индивидуальный предприниматель не осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество не относится к основным средствам, то указанные доходы индивидуального предпринимателя подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном главой 23 НК РФ (письмо Минфина России от 21.06.2016 N 03-11-11/35847).

Иными словами, если ИП осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимости, а сама недвижимость использовалось им для предпринимательских целей, то доходы от ее продажи включаются в налоговую базу по УСН.

То есть финансовое ведомство говорит о двух условиях:

• при регистрации ИП в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указаны виды экономической деятельности, в частности такие, как "Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества", "Покупка и продажа собственного недвижимого имущества" или "Строительство зданий и сооружений" (соответственно, коды 70.11, 70.12 и 45.2 действовавшего на момент разъяснений Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст);
• недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя (письма Минфина России от 23.04.2013 N 03-04-05/14057, от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 15.03.2012 N 03-11-11/83).

Однако должны ли эти условия обязательно выполняться одновременно, ведь, например, по условиям вопроса квартира использовалось в предпринимательской деятельности ИП (причем однократно), в то же время коды ОКВЭД по продаже недвижимости, очевидно, не заявлены при регистрации ИП (ИП осуществляет деятельность лишь по аренде и управлению собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом).

Минфин России в письме от 21.07.2014 N 03-04-05/35532 рассмотрел похожую ситуацию (квартира только однажды использовалась в предпринимательской деятельности ИП, а все остальное время использовалась в личных нуждах) и пришел к выводу о том, что при реализации жилого помещения, сдававшегося в аренду (в том числе однажды), доходы от его продажи учитываются в рамках упрощенной системы налогообложения. При этом зависимости решения данного вопроса от заявления ИП при регистрации таких видов деятельности, как продажа недвижимого имущества, финансовое ведомство не обозначило.

Никак не связывает финансовое ведомство возникновение обязанности применять УСН с перечнем зарегистрированных видов предпринимательской деятельности и в разъяснениях, отраженных в Письмах от 01.07.2013 N 03-11-11/24963, от 21.01.2013 N 03-11-11/15, приходя к выводу о том, что в случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, в частности, сдавалось в аренду, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Следовательно, доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое использовалось ИП в целях осуществления предпринимательской деятельности (сдавалось в аренду в том числе однократно), даже если ИП не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества, учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Если доход предпринимателя превысит 300 000 руб. за год, то кроме указанных сумм он должен уплатить дополнительную сумму в на обязательное пенсионное страхование. Речь идет о страховых взносах ИП в размере 1% от доходов, свыше 300 000 рублей (подпункт 1 пункта 1 статьи 430 НК РФ). При этом сумма дохода предпринимателя определяется по правилам НК РФ в зависимости от применяемой им системы налогообложения, в данном случае - в соответствии со статьей 346_15 НК РФ (подпункт 3 пункта 9 статьи 430 НК РФ). Значит, уплатить 1,0 процента суммы дохода плательщика, превышающего 300 000 рублей за расчетный период, на обязательное пенсионное страхование придется.

Лисицкая О.С.,

эксперт по гражданскому, корпоративному и трудовому праву