До настоящего времени доп. соглашение не подписано. Арендную плату арендатор платит регулярно, но в прежнем размере.

Направили претензию с просьбой оплатить остатки (сумму, на которую повысили аренду) за май, июнь, июль. Ответа нет.

Как поступить?

Ответ:

Наделенный в соответствии с договором правом изменять арендную плату в одностороннем порядке арендодатель вправе обратиться в суд к арендатору с требованием о взыскании образовавшейся задолженности.

Обоснование:

По смыслу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной соглашения обязательствами.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Однако стороны договора согласовали условие, предоставляющее арендодателю право изменения арендной платы в одностороннем порядке не чаще одного раза в год.

Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (пункт 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Очевидно, договор, содержащий, в том числе, условие об изменении арендной платы в одностороннем порядке, арендатор подписал без разногласий и возражений, следовательно, добровольно принял на себя обязательства исполнять договор при наличии соответствующих изменений со стороны арендодателя.

Поэтому арендодатель вправе был изменить арендную плату в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения (с уведомлением арендатора), но не чаще одного раза в год, то есть если с момента последнего ее изменения прошло не менее года.

Образование задолженности по арендной плате (основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами) может являться основанием для урегулирования разногласий сторон в судебном порядке путем обращения арендодателя с иском о взыскании соответствующей задолженности (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.02.2016 N Ф05-306/2016 по делу N А41-17195/15).

При этом заявлять требования об обязании арендатора подписать дополнительное соглашение об увеличении размера арендной платы не обязательно, ведь необходимость его заключения в случае наделения арендодателя правом на односторонне увеличение размера арендной платы отсутствует (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20.09.2016 N Ф10-3553/2016 по делу N А14-17788/2015).

Между тем, необходимо учитывать, что в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10, пункта 4 статьи 450 ГК РФ и разъяснений пункта 22 упомянутого Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 73 вправе отказать во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Лисицкая О.С.,
эксперт по гражданскому, корпоративному и трудовому праву